住房负担能力计算器 — 28/36规则
输入年收入、现有月债务、首付款及贷款详情，即可计算您能承担的最高房价。计算器采用行业标准28/36规则，同时显示前端和后端限额，帮助您了解哪条约束适用于您的情况（美国标准）。
- 最高贷款金额
- US$283,983
- 月还款额（本息）
- US$1,889.35
- 房产税
- US$343.98
- 保险
- US$100.00
- 月总支出（综合）
- US$2,333.33
- 前端限额（收入的28%）
- US$343,983
- 后端限额（收入的36%）
- US$369,035
工作原理
28/36规则：美国贷款机构如何决定贷款额度
28/36规则是美国大多数贷款机构抵押贷款审核的核心标准。第一个数字28%是前端比率：每月住房总支出（本金、利息、房产税和保险）不应超过税前月收入的28%。第二个数字36%是后端比率：包括拟议抵押贷款在内的所有月债务义务，不应超过税前月收入的36%。
这些门槛来自数十年的贷款绩效数据——超过这一上限的借款人违约率明显更高。贷款机构使用税前总收入而非到手收入，是因为税负因人而异。需要注意的是，28/36规则描述的是贷款机构会批准的额度，不一定是对您的家庭财务最明智的选择。许多理财规划师建议将住房支出控制在税后收入的25%以下，以保留储蓄和应急资金。
本计算器同时应用两条规则，并显示哪条是您的约束限制。如果您已有大量债务（车贷、学生贷款、信用卡），36%的后端上限通常比28%的住房上限更为严格。购房前偿还这些债务，是增加可承受房价最有效的方法之一。
压缩购买力的隐性住房成本
首次购房者往往低估本息还款与实际月供之间的差距。美国房产税平均为评估价值的年1.0–1.5%，但从夏威夷、阿拉巴马州的不足0.3%到伊利诺伊州、新泽西州的超过2.4%不等。一套$400,000的房子按1.2%计算，每月高达$400——只关注本息的人很容易忽视这笔费用。
房屋保险每月还需$80–$200，视地点、保额和房龄而定。在飓风或山火多发地区，保费可能远不止这些。业主协会费在普通独栋住宅为零，在设施齐全的公寓楼中可超过每月$1,000。维修和保养平均每年占房屋价值的1–2%——$350,000的房子每月至少需预留$300–$500。这些成本都会降低您可以安全承担的本息还款额，从而压低最高购买价格。
当首付款低于购买价格的20%时，需要购买PMI（私人抵押贷款保险）。PMI通常每年约占贷款金额的0.3–1.5%（$350,000贷款约$100–$300/月）。由于确切费率因信用评分和贷款机构而异，本计算器的最高房价中未包含PMI，但警告标志提醒您在月预算中加以考虑。
提高可承受房价的实用策略
更高的首付款从三方面提升购买力：减少贷款金额（降低本息还款）、可能免除PMI（每月节省$100–$300），并向贷款机构展示更低风险（可能获得更好利率）。$350,000的房子，首付从5%提升到20%，贷款减少$52,500，按7%利率每月本息降低约$175，还能免除PMI——综合月节省$250–$350。
如果后端（36%）规则是限制因素，减少现有月债务是最有效的杠杆。还清月还款$300的车贷，可用于住房的月额度增加同等$300，以30年7%计算，大约增加$45,000的购买力。这种效应还会叠加：更低的负债收入比也能随时间改善信用评分，从而获得更优惠的贷款利率。
利率敏感性常被低估。$350,000、30年贷款，6%与7.5%相比，月本息差约$325。用比当前略高的利率运行此计算器，测试您的预算能否承受申请到放款之间的利率波动。选择15年期限会提高月还款额，但可削减40–50%的总利息，且权益积累速度大幅加快——如果收入允许，值得进行模型测算。
常见问题
›年收入应填个人还是家庭收入？
如果与共同借款人（配偶或伴侣）共同申请，请填写合并税前收入。贷款机构按家庭总收入和总债务进行联合审核。单独申请时，仅填写本人收入。
›月债务中应包含学生贷款还款吗？
是的。贷款机构会计算每笔学生贷款的最低应还金额，即使是按收入还款计划也不例外。如贷款处于暂缓还款期，房利美指导方针要求贷款机构仍以未偿余额的1%计入月还款额。
›为什么计算器使用税前收入而非到手收入？
28/36规则由贷款机构基于税前收入建立，是行业标准做法。税后到手收入通常是税前收入的65–80%，因此借款人应自行核实计算出的还款额对其净收入是否同样可承受。
›应使用哪个房产税率？
请查询目标县市的实际有效税率。美国全国平均约为评估价值的年1.0–1.2%。新泽西州和伊利诺伊州超过2%，夏威夷州和阿拉巴马州则远低于0.5%。
›为什么后端限额低于前端限额？
当您现有的月债务相对于收入较高时会出现这种情况。例如，若税前月收入为$7,000，前端限额为$1,960（28%），后端上限为$2,520（36%）。若已每月支付$800的车贷和学生贷款，可用于住房的仅剩$1,720——远低于前端限额。
›最高房价中是否包含PMI？
不包含。首付款低于20%时会显示警告，但由于确切费率因贷款机构和信用评分而异，PMI未从最高额中扣除。为保守起见，在查看房价结果前，可将最高月还款额减去$100–$200。
›我能否购买超出计算结果的房产？
某些贷款项目（FHA、VA、USDA）允许更高的负债比率——FHA最高允许31/43，VA在某些情况下无硬性上限。然而，以最高比率借款将不留任何缓冲应对失业、医疗费用或房屋维修。大多数理财顾问认为，25%的税前收入是比贷款机构允许的28%更安全的住房预算。
›我的数据会被发送到任何地方吗？
不会。所有计算完全在您的浏览器中进行。收入、债务或财务数据不会被传输或存储。
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