Calculadora de Asequibilidad de Vivienda
Ingresa tu ingreso anual, deudas mensuales existentes, pago inicial y detalles del préstamo para ver exactamente cuánto puedes pagar por una casa. La calculadora aplica la regla 28/36 estándar de la industria y muestra los límites frontal y posterior para que entiendas cuál restricción aplica a tu situación.
- Monto máximo del préstamo
- 283.983 US$
- Pago mensual de capital e intereses
- 1889,35 US$
- Impuesto predial
- 343,98 US$
- Seguro
- 100,00 US$
- Pago mensual total (todo incluido)
- 2333,33 US$
- Límite frontal del 28%
- 343.983 US$
- Límite posterior del 36%
- 369.035 US$
Cómo funciona
La regla 28/36: cómo los prestamistas deciden cuánto puedes pedir prestado
La regla 28/36 es la piedra angular de la suscripción hipotecaria en la mayoría de los prestamistas estadounidenses. El primer número — 28% — es tu relación frontal: el pago mensual total de vivienda (capital, intereses, impuesto predial y seguro) no debe exceder el 28% de tu ingreso mensual bruto. El segundo número — 36% — es tu relación posterior: todas las obligaciones mensuales de deuda, incluida la hipoteca propuesta y todas las deudas existentes, no deben exceder el 36% del ingreso mensual bruto.
Estos umbrales existen porque décadas de datos de rendimiento de préstamos muestran que los prestatarios que los superan incumplen a tasas significativamente más altas. Los prestamistas utilizan el ingreso bruto (antes de impuestos) en lugar del salario neto porque la responsabilidad fiscal varía por persona. Ten en cuenta que la regla 28/36 describe lo que los prestamistas aprobarán, no necesariamente lo que es prudente para tu presupuesto. Muchos planificadores financieros recomiendan mantener los costos de vivienda por debajo del 25% del salario neto.
Esta calculadora aplica ambas reglas y te muestra cuál es tu restricción vinculante. Si tienes deudas existentes considerables (préstamos de auto, estudiantiles, tarjetas de crédito), el límite posterior del 36% frecuentemente será más restrictivo que el límite de vivienda del 28%. Reducir esas deudas antes de comprar es una de las formas más efectivas de aumentar el precio de vivienda que puedes pagar.
Costos ocultos de ser propietario que reducen tu poder de compra
Los compradores primerizos frecuentemente subestiman la brecha entre un pago de capital e intereses y el costo mensual real de ser propietario. Los impuestos prediales en EE.UU. promedian 1.0–1.5% del valor tasado por año, pero van desde menos del 0.3% (Hawái, Alabama) hasta más del 2.4% (Illinois, Nueva Jersey). En una vivienda de $400,000 al 1.2%, son $400/mes — invisible para quien solo se enfoca en capital e intereses.
El seguro de propietario agrega otros $80–$200/mes según ubicación, cobertura y antigüedad. En zonas de huracanes o incendios forestales, las primas pueden ser mucho mayores. Las cuotas HOA van desde cero en la mayoría de casas unifamiliares hasta $1,000+/mes en edificios de condominios con muchos servicios. El mantenimiento y las reparaciones promedian 1–2% del valor de la vivienda por año — presupuesta al menos $300–$500/mes para una casa de $350,000. Todos estos costos reducen el pago de capital e intereses que puedes pagar con seguridad y por lo tanto reducen el precio máximo de compra.
El seguro hipotecario privado (PMI) aplica cuando tu pago inicial es inferior al 20% del precio de compra. El PMI generalmente cuesta 0.3–1.5% del préstamo por año (aproximadamente $100–$300/mes en un préstamo de $350,000). No se refleja en el precio máximo de esta calculadora porque la tasa exacta depende de tu puntaje crediticio y prestamista, pero la advertencia debe recordarte considerarlo en tu presupuesto mensual.
Estrategias prácticas para aumentar lo que puedes pagar
Un pago inicial mayor mejora la asequibilidad de tres formas: reduce el tamaño del préstamo (menor pago de capital e intereses), puede eliminar el PMI (ahorrando $100–$300/mes) y señala menor riesgo a los prestamistas (potencialmente mejor tasa). Pasar del 5% al 20% de entrada en una casa de $350,000 reduce el préstamo en $52,500, ahorra aproximadamente $175/mes en capital e intereses al 7%, y elimina el PMI — un beneficio mensual combinado de $250–$350.
Reducir tu deuda mensual existente es la palanca más impactante si la regla posterior (36%) te está limitando. Pagar un préstamo de auto de $300/mes aumenta tu hipoteca mensual máxima en los mismos $300, lo que al 7% a 30 años desbloquea aproximadamente $45,000 en poder de compra adicional. El efecto se multiplica: un DTI más bajo también puede mejorar tu puntaje crediticio con el tiempo, lo que lleva a una mejor tasa hipotecaria.
La sensibilidad a las tasas de interés frecuentemente se subestima. Al 6% vs 7.5% en un préstamo de $350,000 a 30 años, la diferencia mensual de capital e intereses es de aproximadamente $325. Ejecuta esta calculadora con una tasa ligeramente más alta que la actual para probar tu presupuesto contra movimientos de tasas entre la solicitud y el cierre. Elegir un plazo de 15 años aumenta los pagos mensuales pero reduce el interés total en 40–50% y construye capital mucho más rápido.
Preguntas frecuentes
›¿Qué ingreso bruto debo ingresar — individual o familiar?
Si solicitas con un co-prestatario (cónyuge o pareja), ingresa el ingreso bruto combinado. Los prestamistas suscriben solicitudes conjuntas sobre el ingreso familiar total y la deuda familiar total. Si solicitas solo, usa únicamente tu propio ingreso.
›¿Debo incluir mis pagos de préstamo estudiantil en la deuda mensual?
Sí. Los prestamistas cuentan el pago mínimo requerido en cada préstamo estudiantil, incluso los montos de reembolso basados en ingresos. Si tus préstamos están en diferimiento, las directrices de Fannie Mae requieren que el prestamista cuente el 1% del saldo pendiente como pago mensual de todos modos.
›¿Por qué la calculadora usa ingreso bruto en lugar del salario neto?
La regla 28/36 fue construida sobre el ingreso bruto por los prestamistas, y esa es la práctica estándar de la industria hipotecaria. Tu salario neto después de impuestos y deducciones es típicamente el 65–80% del ingreso bruto, por lo que los prestatarios deben verificar privadamente que el pago resultante también sea manejable contra su pago neto.
›¿Qué tasa de impuesto predial debo usar?
Busca la tasa efectiva para el condado o ciudad específica que estás considerando. El promedio nacional de EE.UU. es alrededor del 1.0–1.2% del valor tasado por año. Estados como Nueva Jersey e Illinois están por encima del 2%, mientras que Hawái y Alabama están muy por debajo del 0.5%.
›¿Por qué mi límite posterior es menor que mi límite frontal?
Esto sucede cuando tus deudas mensuales existentes son altas en relación a tu ingreso. Por ejemplo, si tu ingreso mensual bruto es $7,000, el límite frontal es $1,960 (28%) pero el tope posterior es $2,520 (36%). Si ya pagas $800/mes en préstamos de auto y estudiantiles, solo $1,720 está disponible para vivienda — muy por debajo del límite frontal.
›¿Esta calculadora considera el PMI en el precio máximo de vivienda?
No. El PMI se indica como advertencia cuando tu pago inicial es inferior al 20%, pero como la tasa exacta varía según el prestamista y el puntaje crediticio, no se resta del máximo. Para ser conservador, reduce mentalmente el pago mensual máximo en $100–$200 antes de leer el resultado del precio de la vivienda.
›¿Puedo pagar más de lo que dice esta calculadora?
Algunos programas de préstamos (FHA, VA, USDA) permiten relaciones de deuda más altas — FHA permite hasta 31/43 y VA no tiene un tope estricto en algunos casos. Sin embargo, pedir prestado al máximo no deja margen para pérdida de empleo, gastos médicos o reparaciones del hogar. La mayoría de los asesores financieros consideran el 25% del ingreso bruto como un presupuesto de vivienda más seguro que el máximo del 28% del prestamista.
›¿Mis datos se envían a algún lugar?
No. Todos los cálculos se ejecutan completamente en tu navegador. No se transmiten ni almacenan ingresos, deudas ni datos financieros.
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