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詳細を見る →住宅購入可能額計算機 — いくらの家が買えるか
年収・月々の既存返済額・頭金・ローン条件を入力すると、28/36ルール（米国住宅ローン審査基準）に基づく最大住宅価格を即時算出します。フロントエンド・バックエンド両方の上限を表示し、どちらの制約が適用されるかも確認できます。
ローン期間
最大住宅購入価格
￥343,983
頭金が20%未満です — 自己資本が20%に達するまでPMI（民間住宅ローン保険）として月$100〜$200程度が追加される場合があります。
月額費用の内訳
- 最大ローン金額
- ￥283,983
- 月々の元利払い（P&I）
- ￥1,889
- 固定資産税
- ￥344
- 保険
- ￥100
- 月々の総支払額（全込み）
- ￥2,333
制約ルール: フロントエンド（年収の28%）
- フロントエンド上限（所得の28%）
- ￥343,983
- バックエンド上限（所得の36%）
- ￥369,035
仕組み
28/36ルール：米国の貸し手が融資可能額を決める方法
28/36ルールは米国のほとんどの住宅ローン審査において基本となる指標です。最初の数値「28%」はフロントエンド比率で、月々の住宅費用（元金・利息・固定資産税・保険の合計）が総月収の28%を超えないことを意味します。2番目の「36%」はバックエンド比率で、提案中の住宅ローンを含む全ての月々の返済義務が総月収の36%を超えてはならないという基準です。
これらの閾値は、数十年分のローン実績データで上限を超えた借り手がデフォルト率が大幅に高いことが示されているために設定されています。貸し手は税引前の総所得を使いますが、これは個人によって税負担が異なるためです。なお28/36ルールは貸し手が承認する水準であり、家計にとって賢明な金額とは必ずしも一致しません。多くのファイナンシャルプランナーは手取り収入の25%以下を住宅費に充てることを推奨しています。
この計算機は両方のルールを適用し、どちらが制約となっているかを示します。車のローン・学生ローン・クレジットカードなど既存の借入が多い場合、36%のバックエンド上限がより厳しくなります。住宅購入前に既存の借入を減らすことが、購入可能額を増やす最も効果的な方法の一つです。
購入力を削る住宅所有の隠れたコスト
初めて住宅を購入する方は、元利払い（P&I）と住宅所有の実際の月額コストの差を過小評価しがちです。米国の固定資産税は評価額に対して年平均1.0〜1.5%ですが、ハワイやアラバマ州の0.3%未満からイリノイ州・ニュージャージー州の2.4%超まで大きな差があります。$400,000の住宅で1.2%だと月$400となり、P&Iだけを見ていると見落としがちです。
住宅保険は場所・補償内容・築年数によって月$80〜$200程度かかります。ハリケーンや山火事リスクのある地域では保険料がはるかに高くなる場合があります。HOA管理費は一般的な一戸建てではゼロですが、設備の充実したコンドミニアムでは月$1,000以上になることもあります。修繕・維持費は住宅価値の年1〜2%が目安で、$350,000の住宅なら最低でも月$300〜$500を予算に組む必要があります。これらのコストはすべて安全に払えるP&I上限を押し下げ、最大購入価格を下げる要因となります。
頭金が購入価格の20%未満の場合、PMI（民間住宅ローン保険）が適用されます。PMIは通常ローン残高の年0.3〜1.5%（$350,000のローンで月$100〜$300程度）です。正確なレートは信用スコアや貸し手によって異なるため、この計算機の最大住宅価格には反映されていませんが、警告フラグを月次予算に確実に組み込んでください。
購入可能額を増やすための実践的な戦略
頭金を増やすと、ローン金額の削減（P&I低下）・PMI不要（月$100〜$300の節約）・リスク低下による有利な金利取得という3つの点で購入力が向上します。$350,000の住宅で頭金を5%から20%に増やすと、ローンが$52,500減り、7%で月$175程度P&Iが下がり、PMIもなくなるため月$250〜$350の合計メリットがあります。
バックエンド（36%）ルールが制約になっている場合、既存の月額返済を減らすことが最も効果的な手段です。月$300のカーローンを完済すると住宅ローンに充てられる月額が$300増え、30年・7%で換算すると約$45,000の購入力アップになります。さらに、DTI（負債比率）の低下は信用スコアの改善にもつながり、より有利な金利が得られることも期待できます。
金利感応度は軽視されがちです。$350,000・30年ローンで6%と7.5%を比較すると月々のP&I差は約$325です。金利が今より少し高い設定でこの計算機を動かし、申込から融資実行までの間の金利変動に耐えられるか確認しましょう。15年ローンは月々の支払いは増えますが総利息を40〜50%削減し、資産形成が大幅に速くなります——収入が対応できるならシミュレーションする価値があります。
よくある質問
›年収は個人と世帯のどちらを入力すればよいですか？
共同借主（配偶者やパートナー）と一緒に申込む場合は、二人分の税引前収入を合算して入力してください。貸し手は世帯全体の収入と負債で審査します。単独申込の場合はご自身の収入のみを使用してください。
›学生ローンの返済額は月々の借入に含めるべきですか？
はい。貸し手はすべての学生ローンの最低返済額をカウントします。所得連動型返済プランの場合も同様です。猶予中のローンでも、Fannie Maeのガイドラインでは残高の1%を月額返済額として算入することが求められています。
›なぜ計算機は手取りではなく税引前収入を使うのですか？
28/36ルールは貸し手が税引前収入をベースに作ったもので、住宅ローン業界の標準的な手法です。税引後の手取りは一般的に総収入の65〜80%程度なので、借り手は計算結果が手取り収入に対しても無理のない金額かどうかを自分でも確認することをお勧めします。
›どの固定資産税率を使えばよいですか？
検討している特定の郡や市の実効税率を調べてください。米国全国平均は評価額の年1.0〜1.2%程度です。ニュージャージー州やイリノイ州は2%超、ハワイ州やアラバマ州は0.5%を大きく下回ります。
›バックエンド上限がフロントエンド上限より低いのはなぜですか？
月々の既存借入返済額が収入に対して多い場合にこうなります。例えば月収が$7,000の場合、フロントエンド上限は$1,960（28%）ですが、バックエンド上限は$2,520（36%）です。すでにカーローンや学生ローンで月$800を払っていれば、住宅費に使えるのは$1,720となり、フロントエンド上限を大きく下回ります。
›PMIは最大住宅価格に含まれていますか？
含まれていません。頭金が20%未満の場合は警告として表示されますが、正確なレートは貸し手や信用スコアによって異なるため、最大額から差し引かれていません。保守的に見るには、住宅価格の結果を読む前に月々の最大返済額から$100〜$200を引いて考えてください。
›この計算機が示す金額より高い住宅を買うことはできますか？
FHA・VA・USDローンなどの融資プログラムではより高い負債比率（FHAは最大31/43、VAは上限なしの場合あり）が認められることがあります。ただし最大比率での借入は失業・医療費・住宅修繕などへの余裕がなくなります。多くのファイナンシャルアドバイザーは貸し手の上限28%より安全な住宅予算として総収入の25%を推奨しています。
›入力したデータはどこかに送られますか？
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完結します。収入・借入・財務データが送信・保存されることはありません。
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