Ev Satın Alma Gücü Hesaplayıcı
Yıllık gelirinizi, mevcut aylık borçlarınızı, peşinatınızı ve kredi ayrıntılarını girerek tam olarak ne kadar ev alabileceğinizi görün. Hesaplayıcı endüstri standardı 28/36 kuralını uygular ve hem ön uç hem de arka uç limitlerini gösterir.
- Maksimum kredi tutarı
- $283.983
- Aylık anapara ve faiz ödemesi
- $1.889,35
- Emlak vergisi
- $343,98
- Sigorta
- $100,00
- Toplam aylık ödeme (her şey dahil)
- $2.333,33
- Ön uç limiti %28
- $343.983
- Arka uç limiti %36
- $369.035
Nasıl çalışır
28/36 kuralı: ABD'li borç verenler ne kadar ödünç alabileceğinize nasıl karar verir
28/36 kuralı, ABD'deki çoğu borç verenin konut kredisi sigortacılığının temel taşıdır. İlk sayı — %28 — ön uç oranınızdır: toplam aylık konut ödemesi (anapara, faiz, emlak vergisi ve sigorta) brüt aylık gelirinizin %28'ini geçmemelidir. İkinci sayı — %36 — arka uç oranınızdır: önerilen ipotek ve tüm mevcut borçlar dahil toplam aylık borç yükümlülükleri brüt aylık gelirinizin %36'sını geçmemelidir.
Bu eşikler, on yıllık kredi performans verilerinin bu sınırları aşan borçluların önemli ölçüde daha yüksek oranlarda temerrüde düştüğünü göstermesi nedeniyle mevcuttur. Borç verenler, vergi yükümlülüğü kişiden kişiye değiştiği için net maaş yerine brüt geliri (vergi öncesi) kullanır. 28/36 kuralının borç verenlerin onaylayacağı şeyi açıkladığını, bütçeniz için mutlaka akıllıca olanı değil, unutmayın. Birçok finansal planlamacı, tasarruf ve acil durumlar için alan bırakmak adına konut maliyetlerini net maaşın %25'inin altında tutmayı önerir.
Bu hesaplayıcı her iki kuralı da uygular ve hangisinin bağlayıcı kısıtınız olduğunu gösterir. Yüksek mevcut borçlarınız varsa (araç kredisi, öğrenci kredisi, kredi kartları), %36 arka uç limiti genellikle %28 konut limitinden daha kısıtlayıcı olacaktır. Satın almadan önce bu borçları azaltmak, karşılayabileceğiniz ev fiyatını artırmanın en güçlü yollarından biridir.
Satın alma gücünüzü azaltan konut sahipliğinin gizli maliyetleri
İlk kez alıcılar, anapara-faiz ödemesi ile bir ev sahibi olmanın gerçek aylık maliyeti arasındaki uçurumu sıklıkla hafife alır. ABD'deki emlak vergileri yıllık değerlenen değerin ortalama %1,0–1,5'i kadardır, ancak Hawaii ve Alabama'daki %0,3'ün altından Illinois ve New Jersey'deki %2,4'ün üzerine kadar değişir. 1,2 oranında 400.000 dolarlık bir evde bu aylık 400 dolardır — yalnızca anaparaya ve faize odaklananlarca görünmez.
Konut sigortası konum, kapsam ve evin yaşına bağlı olarak aylık 80–200 dolar daha ekler. Kasırga veya orman yangını bölgelerinde primler çok daha yüksek olabilir. HOA ücretleri, çoğu tek ailelik konut için sıfırdan çok sayıda olanağa sahip kondominyum binalarında aylık 1.000 doların üzerine kadar değişir. Bakım ve onarımlar yıllık ortalama ev değerinin %1–2'sini oluşturur — 350.000 dolarlık bir ev için aylık en az 300–500 dolar bütçeleyin.
Özel ipotek sigortası (PMI), peşinatınız satın alma fiyatının %20'sinin altında olduğunda geçerlidir. PMI genellikle yıllık kredi tutarının %0,3–1,5'i kadar maliyete sahiptir (350.000 dolarlık kredi için yaklaşık aylık 100–300 dolar). Kesin oran, kredi puanınıza ve borç verene bağlı olduğundan, bu hesaplayıcının maksimum ev fiyatına yansıtılmamıştır; ancak uyarı, aylık bütçenizde hesaba katmanızı hatırlatmalıdır.
Karşılayabileceğinizi artırmak için pratik stratejiler
Daha yüksek bir peşinat, üç şekilde karşılanabilirliği artırır: kredi büyüklüğünü azaltır (daha düşük anapara-faiz), PMI'ı ortadan kaldırabilir (aylık 100–300 dolar tasarruf) ve borç verenlere daha düşük risk sinyali verir (potansiyel olarak daha iyi oran). 350.000 dolarlık bir evde %5'ten %20 peşinata geçmek krediyi 52.500 dolar azaltır, %7'de anapara ve faizde aylık yaklaşık 175 dolar tasarruf sağlar ve PMI'ı ortadan kaldırır — kombinasyon aylık faydası 250–350 dolar.
Mevcut aylık borcunuzu azaltmak, arka uç (%36) kuralı sizi kısıtlıyorsa en etkili kaldıraçtır. Aylık 300 dolarlık araç kredisini ödemek, maksimum aylık konut kredinizi aynı 300 dolar artırır; bu da %7 30 yıllık hesaplamayla yaklaşık 45.000 dolar ek satın alma gücü açar. Etki katlanır: daha düşük DTI zamanla kredi puanınızı da iyileştirebilir, bu da daha iyi bir ipotek oranına yol açar.
Faiz oranı duyarlılığı genellikle hafife alınır. 350.000 dolarlık 30 yıllık kredide %6'ya karşı %7,5'te aylık anapara-faiz farkı yaklaşık 325 dolardır. Bu hesaplayıcıyı bugünkünden biraz daha yüksek bir oranla çalıştırarak başvuru ile kapanış arasındaki oran hareketlerine karşı bütçenizi test edin. 15 yıllık süre seçmek aylık ödemeleri artırır ancak toplam faizi %40–50 azaltır ve öz sermayeyi çok daha hızlı oluşturur.
Sık sorulan sorular
›Hangi brüt geliri girmeliyim — bireysel mi yoksa hane halkı mı?
Ortak borçluyla (eş veya partner) başvuruyorsanız, kombine brüt geliri girin. Borç verenler, ortak başvuruları toplam hane geliri ve toplam hane borcu üzerinden değerlendirir. Tek başına başvuruyorsanız yalnızca kendi gelirinizi kullanın.
›Öğrenci kredisi ödemelerini aylık borca dahil etmeli miyim?
Evet. Borç verenler, gelire dayalı geri ödeme tutarları dahil her öğrenci kredisi için gerekli minimum ödemeyi sayar. Kredileriniz ertelenmiş durumdaysa, Fannie Mae yönergeleri borç verenden aylık ödeme olarak ödenmemiş bakiyenin %1'ini saymalarını gerektirir.
›Neden hesaplayıcı net maaş yerine brüt geliri kullanıyor?
28/36 kuralı, borç verenler tarafından brüt gelir üzerine inşa edildi ve bu, mortgage sektörünün standart uygulamasıdır. Vergi ve kesintilerden sonra net maaşınız genellikle brüt gelirinizin %65–80'idir, bu nedenle borçlular ortaya çıkan ödemenin net maaşlarına karşı da yönetilebilir olup olmadığını özel olarak doğrulamalıdır.
›Hangi emlak vergisi oranını kullanmalıyım?
Hedeflediğiniz belirli ilçe veya şehrin etkin vergi oranını araştırın. ABD ulusal ortalaması, değerlenen değerin yıllık yaklaşık %1,0–1,2'sidir. New Jersey ve Illinois gibi eyaletler %2'nin üzerindeyken, Hawaii ve Alabama %0,5'in çok altındadır.
›Arka uç limitim neden ön uç limitimden düşük?
Bu, mevcut aylık borçlarınız gelirinize göre yüksek olduğunda olur. Örneğin, brüt aylık geliriniz 7.000 dolarsa, ön uç limiti 1.960 dolar (%28) iken arka uç tavanı 2.520 dolardır (%36). Araç kredisi ve öğrenci kredisi için zaten ayda 800 dolar ödüyorsanız, konut için yalnızca 1.720 dolar mevcuttur — ön uç limitinin çok altında.
›Bu hesaplayıcı maksimum ev fiyatında PMI'ı hesaba katıyor mu?
Hayır. Peşinat %20'nin altında olduğunda PMI uyarı olarak işaretlenir, ancak kesin oran borç verene ve kredi puanına göre değiştiğinden maksimumdan çıkarılmaz. Muhafazakâr olmak için ev fiyatı sonucunu okumadan önce maksimum aylık ödemeden zihinsel olarak 100–200 dolar düşürün.
›Bu hesaplayıcının söylediğinden daha fazlasını karşılayabilir miyim?
Bazı kredi programları (FHA, VA, USDA) daha yüksek borç oranlarına izin verir — FHA 31/43'e kadar izin verirken VA bazı durumlarda sert bir tavan yoktur. Ancak maksimum oranda borç almak iş kaybı, tıbbi harcamalar veya ev onarımları için tampon bırakmaz. Çoğu finansal danışman, gelirinizin %25'ini, borç verenin izin verdiği %28 maksimumundan daha güvenli bir konut bütçesi olarak değerlendirir.
›Verilerim herhangi bir yere gönderiliyor mu?
Hayır. Tüm hesaplamalar tamamen tarayıcınızda çalışır. Hiçbir gelir, borç veya finansal veri iletilmez veya saklanmaz.
İlgili araçlar
Son güncelleme: