حاسبة نسبة الدين إلى الدخل (DTI)
أدخل الدخل الشهري الإجمالي ومدفوعات الديون المتكررة (السكن، السيارة، بطاقات الائتمان، قروض الطلاب، أخرى). يعيد الحساب نسبة DTI الأمامية (السكن فقط) ونسبة DTI الخلفية (إجمالي الديون) مع تصنيف — ممتاز، جيد، مقبول، أو ضعيف — باستخدام نفس الحدود التي يستخدمها معظم المقرضين.
مدفوعات الديون الشهرية
- نسبة DTI الخلفية (الإجمالي)
- 39.2%
- نسبة DTI الأمامية (السكن فقط)
- 25%
- إجمالي الديون الشهرية
- 2,350
أعلى من الحد التقليدي 36% لكن دون حد الرهن المؤهل 43%. قد يوافق بعض المقرضين FHA وغير QM، لكن الأسعار تكون أعلى.
كيف تعمل
ما الذي تقيسه نسبة DTI فعلياً
نسبة الدين إلى الدخل هي النسبة المئوية لدخلك الشهري الإجمالي التي تذهب لمدفوعات الديون المطلوبة. وهي العامل الأكبر الوحيد في موافقة المقرض الأمريكي على الرهن العقاري، بعد درجة الائتمان. يوجد نوعان: أمامية (السكن فقط) وخلفية (السكن مع جميع الديون الأخرى). ينظر المقرضون لكليهما، لكن الخلفية أكثر أهمية.
قاعدة 28/36 هي الحكم الشائع: أمامية ≤28%، خلفية ≤36%. تسمح الرهون التقليدية بحد خلفي 43% (حد 'الرهن المؤهل' من CFPB). تسمح قروض FHA بنحو 50% في بعض الحالات. كلما انخفضت نسبة DTI، زادت فرص الموافقة وتحسّن السعر.
لماذا تهم كلتا النسبتين
النسبة الأمامية تعزل مخاطر السكن. ارتفاع نسبة DTI الأمامية يعني أنك 'فقير منزلياً' — معظم راتبك يذهب للحفاظ على السقف. يقلق المقرضون من أن أي انقطاع في الدخل لا يترك هامشاً للدفع.
النسبة الخلفية تلتقط إجمالي الالتزام المالي. مقدّمان بنسبة أمامية متطابقة قد يكون لهما أعباء إجمالية مختلفة جداً بمجرد إضافة قروض الطلاب ومدفوعات السيارة وبطاقات الائتمان. الخلفية هي ما يقرر عليه المكتتب فعلياً.
استخدم كليهما لتخطيط القدرة الشرائية قبل البحث عن منزل. إذا كانت نسبتك الخلفية 30% بالفعل، فإن رهناً بـ 2000 دولار على دخل 6000 دولار (33% أمامية) ترفع الخلفية إلى 63% — رفض شبه مؤكد.
المدفوعات التي تُحتسب
أضمن أي دين يظهر في تقرير ائتمانك وله حد أدنى مطلوب: رهن عقاري (قسط + ضرائب + تأمين)، إيجار، قروض سيارات، الحد الأدنى لقرض الطالب (خطط السداد المرتبطة بالدخل تستخدم مبلغ IDR الفعلي)، حدود دنيا لبطاقات الائتمان، قروض شخصية، نفقة الأطفال، النفقة.
لا تشمل النفقات غير الديونية: المواد الغذائية، المرافق، الوقود، التأمين غير المدمج مع السكن، مساهمات التقاعد، الضرائب المقتطعة. تؤثر هذه على ميزانيتك لكن DTI تعزل خدمة الديون فقط.
استخدم الحد الأدنى للسداد للائتمان المتجدد، ليس ما تدفعه فعلياً. يحسب المقرضون أسوأ قدرة محتملة. إذا كان الحد الأدنى لبطاقتك 40 دولاراً لكنك تدفع 400 دولار شهرياً، فإن قيمة الإدخال لـ DTI هي 40 دولاراً.
أسئلة شائعة
›ما الفرق بين نسبة DTI الأمامية والخلفية؟
الأمامية = مدفوعات السكن / الدخل. الخلفية = إجمالي الديون / الدخل (السكن + كل حد أدنى آخر). ينظر المقرضون لكليهما لكن يُعطون الخلفية وزناً أكبر.
›هل سداد بطاقة ائتمان يؤثر على DTI؟
سداد الرصيد إلى صفر لا يغير DTI بحد ذاته — تستخدم DTI الحد الأدنى للدفع لا الرصيد. إغلاق البطاقة يزيل الحد الأدنى كلياً. لخفض DTI بشكل ملموس، احذف بند الحد الأدنى للدفع.
›هل تُحتسب فواتير الخدمات في DTI؟
لا. DTI للديون فقط. المرافق والتأمين والمواد الغذائية وغيرها من النفقات الضرورية لا تظهر في الحساب، رغم تأثيرها على ميزانيتك.
›ما نسبة DTI التي يقبلها مقرضو الرهن العقاري فعلياً؟
التقليدي: 36% خلفية مثالية، 45% أحياناً مع ائتمان قوي/احتياطيات. FHA: حتى 50% خلفية مع عوامل تعويضية. VA: مرن، اكتتاب يدوي عند 41%+.
›هل يُحتسب دخل/دين زوجي؟
فقط إذا كانوا مشاركين في طلب القرض. إذا لم يكونوا في الطلب، لا يُحتسب دخلهم ولا ديونهم. يُستخدم هذا أحياناً استراتيجياً عندما يكون لدى أحد الزوجين ائتمان أضعف.
›كيف أخفض نسبة DTI بسرعة؟
ثلاثة خيارات مرتبة حسب الفعالية: سداد الديون الصغيرة للتخلص من الحدود الدنيا (التأثير الأسرع)، زيادة الدخل (أبطأ لكن أدوم)، إعادة تمويل الديون طويلة الأجل لفترات أطول (حد أدنى أقل لكن فائدة إجمالية أكثر).
›هل تُحتسب قروض الطلاب على خطط السداد المرتبطة بالدخل بمبلغ IDR؟
نعم لمعظم الاكتتاب التقليدي وFHA منذ 2021 — يستخدمون دفعة IDR الفعلية. لا يزال بعضهم يستخدم 1% من الرصيد كبديل. اسأل مسؤول قرضك عن الطريقة المستخدمة.
›هل يغادر الحساب متصفحي؟
لا. تتم معالجة جميع الأرقام محلياً في متصفحك؛ لا يُرسل شيء إلى أي خادم.
أدوات ذات صلة
آخر تحديث: