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Entrez votre revenu annuel, vos dettes mensuelles existantes, votre apport et les détails du prêt pour savoir exactement combien vous pouvez vous permettre pour un logement. La calculatrice applique la règle 28/36 standard et affiche les limites frontale et dorsale pour comprendre quelle contrainte s'applique à votre situation (norme américaine).
Durée du prêt
Prix maximum du bien
343 983 $US
L'apport est inférieur à 20% — le PMI ajoutera probablement $100–$200/mois jusqu'à atteindre 20% de capital.
Détail des coûts mensuels
- Montant maximum du prêt
- 283 983 $US
- Mensualité capital et intérêts
- 1 889,35 $US
- Taxe foncière
- 343,98 $US
- Assurance
- 100,00 $US
- Paiement mensuel total (tout compris)
- 2 333,33 $US
Règle contraignante: Frontale (28% du revenu)
- Limite frontale 28%
- 343 983 $US
- Limite dorsale 36%
- 369 035 $US
Outils similaires
Fonctionnement
La règle 28/36 : comment les prêteurs américains décident de votre capacité d'emprunt
La règle 28/36 est la pierre angulaire de l'analyse hypothécaire chez la plupart des prêteurs américains. Le premier chiffre — 28% — est votre ratio frontal : le paiement mensuel total de logement (capital, intérêts, taxe foncière et assurance) ne doit pas dépasser 28% de votre revenu mensuel brut. Le second chiffre — 36% — est votre ratio dorsal : toutes les obligations mensuelles de dette, y compris le prêt proposé et toutes les dettes existantes, ne doivent pas dépasser 36% du revenu mensuel brut.
Ces seuils existent parce que des décennies de données sur les performances des prêts montrent que les emprunteurs qui les dépassent font défaut à des taux nettement plus élevés. Les prêteurs utilisent le revenu brut (avant impôts) plutôt que le salaire net car la charge fiscale varie selon les personnes. Notez que la règle 28/36 décrit ce que les prêteurs approuveront, pas nécessairement ce qui est prudent pour votre budget. De nombreux planificateurs financiers recommandent de maintenir les coûts de logement sous 25% du salaire net.
Cette calculatrice applique les deux règles et vous indique laquelle constitue votre contrainte. Si vous avez des dettes existantes importantes (crédits auto, prêts étudiants, cartes de crédit), la limite dorsale de 36% sera souvent plus restrictive que la limite de logement de 28%. Réduire ces dettes avant d'acheter est l'un des moyens les plus efficaces d'augmenter le prix du bien que vous pouvez vous permettre.
Les coûts cachés de la propriété qui réduisent votre pouvoir d'achat
Les primo-accédants sous-estiment souvent l'écart entre une mensualité capital et intérêts et le coût mensuel réel de la propriété. Les taxes foncières aux États-Unis représentent en moyenne 1,0–1,5% de la valeur estimée par an, mais varient de moins de 0,3% (Hawaï, Alabama) à plus de 2,4% (Illinois, New Jersey). Sur un bien de $400 000 à 1,2%, cela représente $400/mois — invisible pour qui se concentre uniquement sur le capital et les intérêts.
L'assurance habitation ajoute $80–$200/mois selon la localisation, la couverture et l'âge du bien. Dans les zones à risque d'ouragans ou d'incendies, les primes peuvent être bien plus élevées. Les charges de copropriété vont de zéro pour la plupart des maisons individuelles à plus de $1 000/mois dans les résidences avec de nombreux services. L'entretien et les réparations représentent en moyenne 1–2% de la valeur du bien par an — prévoyez au moins $300–$500/mois pour un bien de $350 000. Ces coûts réduisent la mensualité que vous pouvez vous permettre en toute sécurité et abaissent donc le prix maximum d'achat.
L'assurance hypothécaire privée (PMI) s'applique quand votre apport est inférieur à 20% du prix d'achat. Le PMI coûte généralement 0,3–1,5% du prêt par an (environ $100–$300/mois sur un prêt de $350 000). Il n'est pas reflété dans le prix maximum de cette calculatrice car le taux exact dépend de votre score de crédit et du prêteur, mais l'avertissement doit vous rappeler d'en tenir compte dans votre budget mensuel.
Stratégies pratiques pour augmenter votre capacité d'achat
Un apport plus important améliore l'accessibilité de trois façons : il réduit le montant du prêt (mensualité plus basse), peut éliminer le PMI (économie de $100–$300/mois) et signale un risque moindre aux prêteurs (potentiellement un meilleur taux). Passer de 5% à 20% d'apport sur un bien de $350 000 réduit le prêt de $52 500, économise environ $175/mois en capital et intérêts à 7%, et élimine le PMI — un avantage mensuel combiné de $250–$350.
Réduire votre dette mensuelle existante est le levier le plus impactant si la règle dorsale (36%) vous limite. Rembourser un crédit auto de $300/mois augmente votre mensualité hypothécaire maximale des mêmes $300, ce qui à 7% sur 30 ans libère environ $45 000 de pouvoir d'achat supplémentaire. L'effet est cumulatif : un ratio d'endettement plus faible peut aussi améliorer votre score de crédit avec le temps, conduisant à un meilleur taux hypothécaire.
La sensibilité aux taux d'intérêt est souvent sous-estimée. À 6% vs 7,5% sur un prêt de $350 000 à 30 ans, la différence mensuelle de capital et intérêts est d'environ $325. Faites tourner cette calculatrice avec un taux légèrement plus élevé qu'aujourd'hui pour tester votre budget contre des mouvements de taux entre la demande et la signature. Choisir un terme de 15 ans augmente les mensualités mais réduit les intérêts totaux de 40–50% et constitue le capital beaucoup plus rapidement.
Questions fréquentes
›Quel revenu brut dois-je entrer — individuel ou ménage ?
Si vous faites une demande avec un co-emprunteur (conjoint ou partenaire), entrez le revenu brut combiné. Les prêteurs évaluent les demandes conjointes sur le revenu total du ménage et la dette totale du ménage. Si vous postulez seul, n'utilisez que votre propre revenu.
›Dois-je inclure mes remboursements de prêt étudiant dans la dette mensuelle ?
Oui. Les prêteurs comptabilisent le remboursement minimum requis sur chaque prêt étudiant, même les montants des plans de remboursement basés sur le revenu. Si vos prêts sont en différé, les directives de Fannie Mae exigent que le prêteur comptabilise 1% du solde impayé comme paiement mensuel de toute façon.
›Pourquoi la calculatrice utilise-t-elle le revenu brut plutôt que le salaire net ?
La règle 28/36 a été construite sur le revenu brut par les prêteurs, et c'est la pratique standard du secteur hypothécaire. Votre salaire net après impôts et déductions représente généralement 65–80% du revenu brut, donc les emprunteurs doivent vérifier personnellement que le paiement résultant est également gérable par rapport à leur salaire net.
›Quel taux de taxe foncière dois-je utiliser ?
Recherchez le taux effectif pour le comté ou la ville spécifique que vous visez. La moyenne nationale américaine est d'environ 1,0–1,2% de la valeur estimée par an. Des États comme le New Jersey et l'Illinois dépassent 2%, tandis que Hawaï et l'Alabama sont bien en dessous de 0,5%.
›Pourquoi ma limite dorsale est-elle inférieure à ma limite frontale ?
Cela se produit quand vos dettes mensuelles existantes sont élevées par rapport à votre revenu. Par exemple, si votre revenu mensuel brut est $7 000, la limite frontale est $1 960 (28%) mais le plafond dorsal est $2 520 (36%). Si vous payez déjà $800/mois en crédits auto et prêts étudiants, seulement $1 720 est disponible pour le logement — bien en dessous de la limite frontale.
›Cette calculatrice tient-elle compte du PMI dans le prix maximum ?
Non. Le PMI est signalé comme avertissement quand votre apport est inférieur à 20%, mais comme le taux exact varie selon le prêteur et le score de crédit, il n'est pas soustrait du maximum. Pour être prudent, réduisez mentalement le paiement mensuel maximum de $100–$200 avant de lire le résultat du prix du bien.
›Puis-je me permettre plus que ce que dit cette calculatrice ?
Certains programmes de prêt (FHA, VA, USDA) permettent des ratios d'endettement plus élevés — le FHA autorise jusqu'à 31/43 et le VA n'a pas de plafond strict dans certains cas. Cependant, emprunter au ratio maximum ne laisse aucune marge pour une perte d'emploi, des dépenses médicales ou des réparations. La plupart des conseillers financiers considèrent 25% du revenu brut comme un budget logement plus sûr que le maximum de 28% des prêteurs.
›Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Tous les calculs s'exécutent entièrement dans votre navigateur. Aucune donnée de revenu, de dette ou financière n'est transmise ou stockée.
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