Máy tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI)
Nhập thu nhập gộp hàng tháng và các khoản trả nợ định kỳ (nhà ở, xe, thẻ tín dụng, vay sinh viên, khác). Trả về DTI đầu (chỉ nhà ở) và DTI cuối (tổng nợ) cùng phân loại — xuất sắc, tốt, khá hoặc kém — sử dụng cùng ngưỡng mà hầu hết người cho vay sử dụng.
Các khoản trả nợ hàng tháng
- DTI cuối (tổng)
- 39,2%
- DTI đầu (chỉ nhà ở)
- 25%
- Tổng nợ hàng tháng
- 2.350
Trên giới hạn 36% thông thường nhưng dưới mức 43% thế chấp đủ tiêu chuẩn. Một số người cho vay có thể vẫn chấp thuận, nhưng lãi suất có xu hướng cao hơn.
Cách hoạt động
DTI thực sự đo lường gì
Tỷ lệ nợ trên thu nhập là phần trăm thu nhập gộp hàng tháng của bạn dành cho các khoản trả nợ bắt buộc. Đây là yếu tố lớn nhất trong việc người cho vay có chấp thuận thế chấp không, sau điểm tín dụng. Có hai dạng: đầu (chỉ nhà ở) và cuối (nhà ở cộng tất cả nợ khác). Người cho vay xem cả hai, nhưng cuối có trọng số nhiều hơn.
Quy tắc 28/36 là heuristic tiêu chuẩn: đầu ≤28%, cuối ≤36%. Thế chấp thông thường cho phép tối đa 43% cuối (giới hạn 'thế chấp đủ tiêu chuẩn'). Vay FHA cho phép đến khoảng 50% trong một số trường hợp. DTI của bạn càng thấp, bạn càng có nhiều khả năng được chấp thuận và nhận được lãi suất tốt hơn.
Tại sao cả hai tỷ lệ đều quan trọng
Đầu cô lập rủi ro nhà ở. DTI đầu cao có nghĩa là bạn sẽ bị 'nghèo nhà' — hầu hết tiền lương đi vào việc giữ mái nhà. Người cho vay lo ngại rằng bất kỳ gián đoạn thu nhập nào cũng không còn đệm cho khoản trả thế chấp.
Cuối nắm bắt tổng nghĩa vụ tài chính. Hai người nộp đơn có DTI đầu giống hệt nhau có thể có gánh nặng tổng rất khác nhau khi thêm vào vay sinh viên, trả góp xe và thẻ tín dụng. Cuối là những gì người bảo lãnh thực sự quyết định.
Dùng cả hai để lập kế hoạch khả năng chi trả trước khi tìm nhà. Nếu cuối của bạn đã là 30%, thế chấp 12 triệu/tháng trên thu nhập 36 triệu (33% đầu) đẩy cuối lên 63% — gần như chắc chắn bị từ chối.
Khoản nào được tính
Bao gồm bất kỳ khoản nợ nào xuất hiện trên báo cáo tín dụng và có yêu cầu thanh toán tối thiểu: thế chấp gốc+lãi+thuế+bảo hiểm, tiền thuê, vay mua ô tô, khoản vay sinh viên tối thiểu, tối thiểu thẻ tín dụng, vay cá nhân, tiền cấp dưỡng con cái.
Không bao gồm các chi phí phi nợ: thực phẩm, tiện ích, gas, bảo hiểm không gộp vào nhà ở, đóng góp hưu trí, thuế khấu trừ. Những điều này ảnh hưởng đến ngân sách, nhưng DTI chỉ cô lập dịch vụ nợ.
Dùng khoản thanh toán tối thiểu bắt buộc cho tín dụng xoay vòng, không phải những gì bạn thực sự trả. Người cho vay tính toán khả năng trường hợp xấu nhất. Nếu khoản tối thiểu của thẻ là 400.000 ₫ nhưng bạn trả 4 triệu, đầu vào DTI là 400.000 ₫.
Câu hỏi thường gặp
›Sự khác biệt giữa DTI đầu và cuối là gì?
Đầu là khoản trả nhà ở / thu nhập. Cuối là tổng nợ / thu nhập (nhà ở + mọi khoản thanh toán tối thiểu khác). Người cho vay xem cả hai nhưng tính trọng số cuối nhiều hơn.
›Trả hết thẻ tín dụng có ảnh hưởng đến DTI không?
Trả số dư về không không thay đổi DTI tự nó — DTI dùng khoản thanh toán tối thiểu, không phải số dư. Đóng thẻ xóa hoàn toàn khoản tối thiểu. Để giảm DTI có ý nghĩa, loại bỏ hàng mục khoản thanh toán tối thiểu.
›Tiện ích có được tính trong DTI không?
Không. DTI chỉ là nợ. Tiện ích, bảo hiểm, thực phẩm và các chi phí cần thiết khác không xuất hiện trong tính toán, ngay cả khi chúng ảnh hưởng đến ngân sách.
›DTI nào người cho vay thế chấp thực sự chấp nhận?
Thông thường: 36% cuối lý tưởng, 45% đôi khi với tín dụng mạnh/dự trữ. FHA: tối đa 50% cuối với các yếu tố bù. VA: linh hoạt, bảo lãnh thủ công ở 41%+.
›Thu nhập/nợ của vợ/chồng tôi có tính không?
Chỉ nếu họ là đồng người nộp đơn trên khoản vay. Nếu họ không có trong đơn, cả thu nhập lẫn nợ của họ đều không tính. Đây đôi khi được dùng chiến lược khi một bên có tín dụng xấu hơn.
›Làm thế nào để giảm DTI nhanh chóng?
Ba lựa chọn theo thứ tự hiệu quả: trả hết các khoản nợ nhỏ để loại bỏ các khoản thanh toán tối thiểu (tác động nhanh nhất), tăng thu nhập (chậm hơn nhưng bền vững), tái cấp vốn các khoản nợ dài sang kỳ hạn dài hơn (thanh toán tối thiểu thấp hơn nhưng tổng lãi nhiều hơn).
›Vay sinh viên theo kế hoạch trả nợ dựa trên thu nhập có được tính theo số tiền IDR không?
Có đối với hầu hết bảo lãnh thông thường và FHA từ năm 2021 — họ dùng khoản thanh toán IDR thực tế. Một số vẫn dùng 1% số dư như dự phòng. Hỏi nhân viên cho vay của bạn về phương pháp nào được dùng.
›Tính toán có rời khỏi trình duyệt không?
Không. Tất cả con số được xử lý cục bộ trong trình duyệt của bạn; không có gì được gửi đến bất kỳ máy chủ nào.
Công cụ liên quan
Cập nhật lần cuối: