Máy tính khả năng mua nhà
Nhập thu nhập hàng năm, các khoản nợ hàng tháng hiện có, tiền đặt cọc và chi tiết khoản vay để biết chính xác bạn có thể mua nhà với giá bao nhiêu. Máy tính áp dụng quy tắc 28/36 tiêu chuẩn ngành và hiển thị cả giới hạn front-end và back-end.
- Số tiền vay tối đa
- 283.983 US$
- Khoản thanh toán hàng tháng (gốc và lãi)
- 1.889,35 US$
- Thuế bất động sản
- 343,98 US$
- Bảo hiểm
- 100,00 US$
- Tổng thanh toán hàng tháng (tất cả)
- 2.333,33 US$
- Giới hạn front-end 28%
- 343.983 US$
- Giới hạn back-end 36%
- 369.035 US$
Cách hoạt động
Quy tắc 28/36: cách người cho vay Mỹ quyết định bạn có thể vay bao nhiêu
Quy tắc 28/36 là nền tảng của việc bảo lãnh thế chấp tại hầu hết các tổ chức cho vay Mỹ. Con số đầu tiên — 28% — là tỷ lệ front-end của bạn: tổng khoản thanh toán nhà ở hàng tháng (gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm) không được vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng của bạn. Con số thứ hai — 36% — là tỷ lệ back-end: tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng, bao gồm khoản thế chấp đề xuất và tất cả nợ hiện có, không được vượt quá 36% thu nhập gộp hàng tháng.
Các ngưỡng này tồn tại vì dữ liệu hiệu suất vay trong nhiều thập kỷ cho thấy người vay vượt quá chúng bị vỡ nợ với tỷ lệ cao hơn đáng kể. Người cho vay sử dụng thu nhập gộp (trước thuế) thay vì lương ròng vì nghĩa vụ thuế thay đổi theo từng người. Lưu ý rằng quy tắc 28/36 mô tả những gì người cho vay sẽ phê duyệt, không nhất thiết là điều thận trọng cho ngân sách của bạn. Nhiều nhà hoạch định tài chính khuyến nghị giữ chi phí nhà ở dưới 25% lương ròng.
Máy tính này áp dụng cả hai quy tắc và cho bạn thấy quy tắc nào là ràng buộc của bạn. Nếu bạn có nợ hiện tại nặng (vay xe, vay sinh viên, thẻ tín dụng), giới hạn back-end 36% thường sẽ chặt chẽ hơn giới hạn nhà ở 28%. Giảm những khoản nợ đó trước khi mua là một trong những cách hiệu quả nhất để tăng giá nhà bạn có thể mua được.
Chi phí ẩn của việc sở hữu nhà làm giảm sức mua của bạn
Người mua lần đầu thường đánh giá thấp khoảng cách giữa khoản thanh toán gốc-lãi và chi phí hàng tháng thực tế của việc sở hữu nhà. Thuế bất động sản tại Mỹ trung bình là 1,0–1,5% giá trị được thẩm định mỗi năm, nhưng dao động từ dưới 0,3% (Hawaii, Alabama) đến hơn 2,4% (Illinois, New Jersey). Với căn nhà $400.000 ở mức 1,2%, đó là $400/tháng — vô hình với ai chỉ tập trung vào gốc và lãi.
Bảo hiểm chủ nhà thêm $80–$200/tháng tùy thuộc vào vị trí, phạm vi bảo hiểm và tuổi nhà. Ở các khu vực có bão hoặc cháy rừng, phí bảo hiểm có thể cao hơn nhiều. Phí HOA dao động từ không cho hầu hết nhà gia đình đơn lẻ đến hơn $1.000/tháng trong các tòa nhà chung cư nhiều tiện ích. Bảo dưỡng và sửa chữa trung bình 1–2% giá trị nhà mỗi năm — ngân sách ít nhất $300–$500/tháng cho một ngôi nhà $350.000.
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) áp dụng khi tiền đặt cọc dưới 20% giá mua. PMI thường có chi phí 0,3–1,5% của khoản vay mỗi năm (khoảng $100–$300/tháng cho khoản vay $350.000). Nó không được phản ánh trong giá tối đa của máy tính này vì mức lãi suất chính xác phụ thuộc vào điểm tín dụng và người cho vay của bạn, nhưng cảnh báo nên nhắc bạn tính đến nó trong ngân sách hàng tháng.
Các chiến lược thực tế để tăng khả năng mua
Tiền đặt cọc lớn hơn cải thiện khả năng mua theo ba cách: giảm quy mô khoản vay (thanh toán gốc-lãi thấp hơn), có thể loại bỏ PMI (tiết kiệm $100–$300/tháng) và báo hiệu rủi ro thấp hơn cho người cho vay (có thể được lãi suất tốt hơn). Từ 5% lên 20% tiền đặt cọc cho căn nhà $350.000 giảm khoản vay $52.500, tiết kiệm khoảng $175/tháng trong gốc và lãi ở 7%, và loại bỏ PMI — lợi ích hàng tháng kết hợp $250–$350.
Giảm nợ hàng tháng hiện có là đòn bẩy có tác động nhất nếu quy tắc back-end (36%) đang hạn chế bạn. Trả hết khoản vay xe $300/tháng tăng khoản thế chấp hàng tháng tối đa của bạn bằng $300 tương tự, điều này ở 7% trong 30 năm mở ra khoảng $45.000 sức mua bổ sung. Hiệu ứng này nhân lên: DTI thấp hơn cũng có thể cải thiện điểm tín dụng của bạn theo thời gian, dẫn đến lãi suất thế chấp tốt hơn.
Độ nhạy cảm với lãi suất thường bị đánh giá thấp. Ở 6% so với 7,5% cho khoản vay $350.000 trong 30 năm, sự chênh lệch gốc-lãi hàng tháng là khoảng $325. Chạy máy tính này ở mức lãi suất cao hơn một chút so với hiện tại để kiểm tra ngân sách của bạn trước những biến động lãi suất giữa lúc nộp đơn và lúc đóng. Chọn thời hạn 15 năm tăng khoản thanh toán hàng tháng nhưng cắt giảm tổng lãi 40–50% và xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn nhiều.
Câu hỏi thường gặp
›Tôi nên nhập thu nhập gộp cá nhân hay hộ gia đình?
Nếu đăng ký với người đồng vay (vợ/chồng hoặc đối tác), hãy nhập thu nhập gộp kết hợp. Người cho vay bảo lãnh các đơn chung dựa trên tổng thu nhập hộ gia đình và tổng nợ hộ gia đình. Nếu đăng ký một mình, chỉ sử dụng thu nhập của riêng bạn.
›Tôi có nên bao gồm các khoản thanh toán vay sinh viên trong nợ hàng tháng không?
Có. Người cho vay tính khoản thanh toán tối thiểu bắt buộc cho mỗi khoản vay sinh viên, kể cả số tiền trong kế hoạch trả nợ theo thu nhập. Nếu khoản vay của bạn đang được hoãn, hướng dẫn của Fannie Mae yêu cầu người cho vay tính 1% số dư còn lại là khoản thanh toán hàng tháng.
›Tại sao máy tính sử dụng thu nhập gộp thay vì lương ròng?
Quy tắc 28/36 được xây dựng dựa trên thu nhập gộp bởi người cho vay, và đó là thực hành tiêu chuẩn của ngành thế chấp. Lương ròng của bạn sau thuế và các khoản khấu trừ thường là 65–80% thu nhập gộp, vì vậy người vay nên tự kiểm tra xem khoản thanh toán kết quả có thể quản lý được so với lương ròng của họ không.
›Tôi nên sử dụng mức thuế bất động sản nào?
Tra cứu mức thuế thực tế cho quận hoặc thành phố cụ thể mà bạn đang nhắm tới. Mức trung bình quốc gia của Mỹ là khoảng 1,0–1,2% giá trị được thẩm định mỗi năm. Các bang như New Jersey và Illinois vượt 2%, trong khi Hawaii và Alabama thấp hơn nhiều so với 0,5%.
›Tại sao giới hạn back-end của tôi thấp hơn giới hạn front-end?
Điều này xảy ra khi các khoản nợ hàng tháng hiện tại của bạn cao so với thu nhập. Ví dụ, nếu thu nhập gộp hàng tháng của bạn là $7.000, giới hạn front-end là $1.960 (28%) nhưng mức trần back-end là $2.520 (36%). Nếu bạn đã trả $800/tháng cho vay xe và vay sinh viên, chỉ còn $1.720 cho nhà ở — thấp hơn nhiều so với giới hạn front-end.
›Máy tính này có tính PMI vào giá nhà tối đa không?
Không. PMI được đánh dấu như một cảnh báo khi tiền đặt cọc dưới 20%, nhưng vì mức lãi suất chính xác thay đổi theo người cho vay và điểm tín dụng, nó không được trừ khỏi mức tối đa. Để thận trọng, hãy giảm khoản thanh toán hàng tháng tối đa $100–$200 trong đầu trước khi đọc kết quả giá nhà.
›Tôi có thể mua nhiều hơn những gì máy tính này nói không?
Một số chương trình cho vay (FHA, VA, USDA) cho phép tỷ lệ nợ cao hơn — FHA cho phép tới 31/43 và VA không có mức trần cứng trong một số trường hợp. Tuy nhiên, vay với tỷ lệ tối đa không để lại bộ đệm cho việc mất việc làm, chi phí y tế hoặc sửa chữa nhà. Hầu hết các cố vấn tài chính coi 25% thu nhập gộp là ngân sách nhà ở an toàn hơn so với mức tối đa 28% của người cho vay.
›Dữ liệu của tôi có được gửi đi đâu không?
Không. Tất cả các phép tính chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có thu nhập, nợ hoặc dữ liệu tài chính nào được truyền tải hoặc lưu trữ.
Công cụ liên quan
Cập nhật lần cuối: