Lịch khấu hao khoản vay (đầy đủ hoặc theo năm)

Cách khấu hao hoạt động

Mỗi khoản thanh toán hàng tháng cố định được chia thành lãi (tính trên số dư hiện tại) và gốc (khoản trả nợ thực sự). Ở đầu khoản vay, số dư cao, vì vậy hầu hết thanh toán của bạn là lãi. Khi số dư giảm, lãi giảm và nhiều hơn mỗi khoản thanh toán sẽ vào gốc — cho đến khi các khoản thanh toán cuối cùng gần như hoàn toàn là gốc.

Công thức khấu hao lãi suất cố định tiêu chuẩn: thanh toán hàng tháng = P × r / (1 − (1+r)⁻ⁿ), trong đó P là vốn gốc, r là lãi suất hàng tháng (hàng năm / 12), n là số tháng. Cùng một khoản thanh toán hàng tháng được dùng xuyên suốt, nhưng phần chia gốc/lãi thay đổi mỗi tháng khi số dư thay đổi.

Tại sao lịch trình quan trọng

Nó cho bạn biết chính xác khi nào bạn 'vượt qua' từ trả lãi chủ yếu sang trả gốc chủ yếu. Với vay mua nhà 30 năm điển hình ở 6%, sự chuyển đổi đó xảy ra khoảng năm thứ 13 — có nghĩa là 13 năm đầu của các khoản thanh toán chủ yếu là lãi, không phải vốn chủ sở hữu.

Nó cũng cho thấy chi phí của việc ở trong khoản vay dài. So với kỳ hạn 15 năm ở cùng mức lãi suất, khoản vay 30 năm có thể trả tổng lãi gấp 2-3 lần trong suốt thời gian vay. Lịch trình làm điều này trở nên cụ thể.

Các khoản thanh toán gốc bổ sung ở đầu khoản vay tiết kiệm lãi nhiều hơn đáng kể so với các khoản thanh toán muộn. Lịch trình giúp bạn thấy điều này — trả thêm 1 triệu₫/tháng trong 5 năm đầu tiết kiệm nhiều hơn so với trả 1 triệu₫/tháng vào các năm 26-30.

Hạn chế

Chỉ lãi suất cố định. Các khoản vay ARM (thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh) yêu cầu tính lại lịch trình mỗi khi lãi suất thay đổi.

Không có thuế, bảo hiểm, PMI hoặc escrow. 'Thanh toán hàng tháng' ở đây chỉ là gốc + lãi. Để có tổng thanh toán nhà ở, hãy thêm riêng các khoản đó.

Không có kịch bản trả trước. Nếu bạn thực hiện các khoản thanh toán bổ sung, lịch trình sau thời điểm đó không còn chính xác. Để phân tích trả trước, hãy tính lại với số dư mới.

Tính lãi kép: giả định tính lãi kép hàng tháng (tiêu chuẩn cho thế chấp tại Việt Nam). Một số sản phẩm khoản vay sử dụng lãi kép hàng ngày hoặc lãi đơn giản — đối với những sản phẩm đó, lịch trình là xấp xỉ.

Công thức và nguồn tham khảo

Mỗi dòng được tính theo phép truy hồi: lãi trong tháng = dư nợ còn lại × (lãi suất năm ÷ 12); phần gốc trả được = khoản trả cố định − lãi; dư nợ mới = dư nợ cũ − phần gốc trả được. Bản thân khoản trả cố định lấy từ công thức niên kim M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ).

Đây là phương pháp khấu trừ dần chuẩn mực được Investopedia và CFPB ghi nhận (liên kết ở mục nguồn). Bảng thực tế của ngân hàng có thể lệch vài đồng do quy ước làm tròn, và lệch nhiều hơn nếu khoản vay tính lãi theo ngày hoặc theo lãi suất thả nổi.