住房負擔能力計算機 — 28/36規則
輸入年收入、現有每月負債、頭期款及貸款條件，即可計算可負擔的最高房價。計算機採用業界標準28/36規則，同時顯示前端與後端限額，讓您了解哪條規則是您的制約條件（美國標準）。
- 最高貸款金額
- US$283,983
- 每月本息還款額
- US$1,889.35
- 房產稅
- US$343.98
- 保險
- US$100.00
- 每月總支出（綜合）
- US$2,333.33
- 前端限額（收入的28%）
- US$343,983
- 後端限額（收入的36%）
- US$369,035
運作原理
28/36規則：美國貸款機構如何決定貸款額度
28/36規則是美國大多數貸款機構房貸審核的核心標準。第一個數字28%是前端比率：每月住房總支出（本金、利息、房產稅和保險）不應超過稅前月收入的28%。第二個數字36%是後端比率：包括擬議房貸在內的所有每月負債義務，不應超過稅前月收入的36%。
這些門檻來自數十年的貸款績效數據——超過上限的借款人違約率明顯更高。貸款機構使用稅前總收入而非到手薪資，是因為稅負因人而異。需注意的是，28/36規則描述的是貸款機構會核准的額度，未必是對您家庭財務最明智的選擇。許多理財規劃師建議將住房支出控制在稅後收入的25%以下，以保留儲蓄和緊急資金。
本計算機同時套用兩條規則，並顯示哪條是您的制約因素。若您已有大量負債（車貸、學生貸款、信用卡），36%的後端上限通常比28%的住房上限更為嚴格。購屋前償還這些負債，是增加可負擔房價最有效的方法之一。
壓縮購買力的隱性住房成本
首次購屋者往往低估本息還款與實際每月支出之間的差距。美國房產稅平均為評估價值的年1.0–1.5%，但從夏威夷、阿拉巴馬州的不足0.3%到伊利諾伊州、紐澤西州的超過2.4%不等。一棟$400,000的房子按1.2%計算，每月高達$400——只關注本息的人很容易忽視這筆費用。
房屋保險每月還需$80–$200，視地點、保額和屋齡而定。在颶風或野火多發地區，保費可能遠不止這些。管委會費在一般獨棟住宅為零，在設施完善的社區大廈中可超過每月$1,000。修繕和維護平均每年占房屋價值的1–2%——$350,000的房子每月至少需預留$300–$500。這些成本都會降低您可安全承擔的本息還款額，從而壓低最高購買價格。
當頭期款低於購買價格的20%時，需要購買PMI（私人房貸保險）。PMI通常每年約占貸款金額的0.3–1.5%（$350,000貸款約$100–$300/月）。由於確切費率因信用評分和貸款機構而異，本計算機的最高房價中未包含PMI，但警告標誌提醒您在月預算中加以考量。
提高可負擔房價的實用策略
更高的頭期款從三方面提升購買力：減少貸款金額（降低本息還款）、可能免除PMI（每月節省$100–$300），並向貸款機構展示更低風險（可能獲得更好利率）。$350,000的房子，頭期款從5%提升到20%，貸款減少$52,500，按7%利率每月本息降低約$175，還能免除PMI——綜合月節省$250–$350。
若後端（36%）規則是限制因素，減少現有每月負債是最有效的槓桿。還清每月$300的車貸，可用於住房的月額度增加同等$300，以30年7%計算，大約增加$45,000的購買力。這種效應還會疊加：更低的負債收入比也能隨時間改善信用評分，從而獲得更優惠的貸款利率。
利率敏感性常被低估。$350,000、30年貸款，6%與7.5%相比，每月本息差約$325。用比當前略高的利率執行此計算機，測試您的預算能否承受申請到撥款之間的利率波動。選擇15年期限會提高每月還款額，但可削減40–50%的總利息，且權益積累速度大幅加快——如果收入允許，值得進行試算。
常見問題
›年收入應填個人還是家庭收入？
如果與共同借款人（配偶或伴侶）共同申請，請填寫合併稅前收入。貸款機構依家庭總收入和總負債進行聯合審核。單獨申請時，僅填寫本人收入。
›每月負債中應包含學生貸款還款嗎？
是的。貸款機構會計算每筆學生貸款的最低應還金額，即使是依收入還款計劃也不例外。若貸款處於暫緩還款期，房利美指導方針要求貸款機構仍以未償餘額的1%計入月還款額。
›為什麼計算機使用稅前收入而非實際到手薪資？
28/36規則由貸款機構基於稅前收入建立，是業界標準做法。稅後到手薪資通常是稅前收入的65–80%，因此借款人應自行核實計算出的還款額對其淨收入是否同樣可負擔。
›應使用哪個房產稅率？
請查詢目標縣市的實際有效稅率。美國全國平均約為評估價值的年1.0–1.2%。紐澤西州和伊利諾伊州超過2%，夏威夷州和阿拉巴馬州則遠低於0.5%。
›為什麼後端限額低於前端限額？
當您現有的每月負債相對於收入較高時會出現這種情況。例如，若稅前月收入為$7,000，前端限額為$1,960（28%），後端上限為$2,520（36%）。若已每月支付$800的車貸和學生貸款，可用於住房的僅剩$1,720——遠低於前端限額。
›最高房價中是否包含PMI？
不包含。頭期款低於20%時會顯示警告，但由於確切費率因貸款機構和信用評分而異，PMI未從最高額中扣除。為保守起見，在查看房價結果前，可將最高月還款額減去$100–$200。
›我能否購買超出計算結果的房產？
某些貸款計劃（FHA、VA、USDA）允許更高的負債比率——FHA最高允許31/43，VA在某些情況下無硬性上限。然而，以最高比率借款將不留任何緩衝應對失業、醫療費用或房屋維修。大多數理財顧問認為，25%的稅前收入是比貸款機構允許的28%更安全的住房預算。
›我的資料會被傳送到任何地方嗎？
不會。所有計算完全在您的瀏覽器中進行。收入、負債或財務資料不會被傳輸或儲存。
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