貸款計算器(月供、總還款、總利息)

等額本息的工作原理

等額本息每月還款金額恆定,本金和利息共同攤還。標準公式: M = P × r / (1 − (1 + r)^−n),P 為本金, r 為月利率(年利率/12), n 為總期數(年數 × 12)。例: 100 萬元、4.5% 年利、30 年,月供約 5067 元。

每月還款分配給利息和本金的比例隨時間變化: 早期主要是利息,後期主要是本金。這就是為什麼早期提前還款對節省總利息影響巨大——直接削減後續利息計算的基數。

本工具包含與不包含的內容

包含: 本金償還和利息。月供僅指「本息」部分。

房貸不包含的專案: 房產稅(中國為契稅僅在購買時一次性, 部分國家是年稅)、火災/財產保險、按揭保險(美國 PMI、中國團貸險)、物業費/維修基金。這些可使實際月度居住成本上升 20-40%。請始終檢視銀行的全披露檔案。

車貸不包含: 購置稅、上牌費、車損險等。借款額一般是「車價 − 首付 − 舊車置換」。

利率與年限對總成本的影響

100 萬元 4.5% 房貸:30 年縮短到 15 年,月供大約從 5067 升到 7649,但總利息從 82.4 萬降到 37.7 萬——節省約 44.7 萬。月供加重,但總成本大幅降低。

同樣 30 年 100 萬元,4.5% 升到 6.5% 時月供升至 6321,總利息從 82.4 萬升至 127.6 萬——2 個百分點的利率差使總成本約增加 50%。這就是利率鎖定的重要意義。

計算公式與資料來源

每月還款額 = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)，即銀行對個人信貸、學貸等分期攤還貸款普遍使用的本息平均攤還公式。P 為借款金額，r 為年利率除以 12，n 為期數（月）。

攤還表就是將這條公式逐月迭代的結果，與 CFPB 對攤還（amortization）的說明完全一致：前期繳款利息占比高，後期本金占比高。官方定義請見頁面底部的資料來源。