حاسبة إعادة تمويل الرهن العقاري (نقطة التعادل + التوفير مدى الحياة)

هو توجيه تقريبي لا قاعدة مطلقة. على قرض بـ 500,000 دولار، حتى انخفاض 0.5% يوفر كفاية شهرية لتغطية تكاليف الإغلاق النموذجية في أقل من ثلاث سنوات. على قرض 100,000 دولار، قد تحتاج انخفاضاً 1.5%+ ليكون مجدياً. شغّل الأرقام الفعلية دائماً.

نقطة التعادل = تكاليف الإغلاق ÷ الوفورات الشهرية. إذا كانت تكاليف الإغلاق 4,000 دولار وتوفر 200 دولار/شهر، يستغرق الأمر 20 شهراً. إذا ستنتقل خلال 20 شهراً، تخسر إعادة التمويل مالاً.

التقصير (مثلاً 30 سنة ← 15 سنة) يوفر أكثر بكثير في الفائدة مدى الحياة لكن يرفع الدفعة الشهرية. الإطالة (التمديد إلى 30 سنة جديدة) تخفض الشهري لكن عادةً تزيد الفائدة مدى الحياة حتى بمعدل أقل.

في الولايات المتحدة، توقع 2-5% من مبلغ القرض (تقييم، إنشاء، ملكية، تسجيل). يعرض بعض المقرضين إعادة تمويل 'بلا تكاليف' حيث يضمّون الرسوم في المعدل — عادةً صفقة أسوأ على المدى الطويل.

نعم. مدة 30 سنة جديدة تعني البدء من جديد، لذا معظم الدفعات المبكرة تذهب للفائدة. استخدم حقل 'السنوات المتبقية' للقرض الحالي لالتقاط مقدار ما سددته فعلاً.

إذا ارتفعت قيمة منزلك وأصبحت نسبة القرض إلى القيمة دون 80%، يمكن لإعادة التمويل إزالة PMI حتى بنفس المعدل. تحقق أولاً إذا كان مقرضك الحالي سيُسقط PMI ببساطة بدون إعادة تمويل — هذا مجاني.

لا حد فيدرالي لعدد مرات إعادة التمويل، لكن بعض المقرضين يفرضون فترة انتظار 6 أشهر بعد الإنشاء. كل إعادة تمويل تتطلب فحص ائتمان صارم وتكاليف إغلاق، لذا إعادة التمويل المتكررة لا تستحق عادةً.

جزئياً. تفترض الحاسبة أن كلا القرضين بمعدل ثابت. للـ ARM، استخدم المعدل الفعلي الحالي كـ 'معدل حالي' لتقدير الوفورات الآنية، لكن تذكر أن تحركات معدل ARM المستقبلية يمكن أن تغير الصورة.