Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis-Rechner (DTI)

Gib das monatliche Bruttoeinkommen und wiederkehrende Schuldenzahlungen ein (Wohnen, Auto, Kreditkarten, Studienkredite, sonstiges). Gibt das Front-End-DTI (nur Wohnen) und Back-End-DTI (Gesamtschulden) plus eine Kategorie zurück – ausgezeichnet, gut, ausreichend oder schlecht – anhand gängiger Kreditgeberschwellenwerte.

Monatliches Bruttoeinkommen (vor Steuern)

Monatliche Schuldenzahlungen

Wohnen (Miete oder Hypothek Kapital + Zinsen + Nebenkosten)AutokreditKreditkarten (Mindestbetrag)StudienkrediteSonstige wiederkehrende Schulden

Back-End DTI (gesamt): 39,2%
Front-End DTI (nur Wohnen): 25%
Gesamte monatliche Schulden: 2.350

Wie es funktioniert

Was DTI tatsächlich misst

Das Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis ist der Prozentsatz deines monatlichen Bruttoeinkommens, der für erforderliche Schuldenzahlungen aufgewendet wird. Es ist nach dem Kredit-Score der größte Einzelfaktor dafür, ob ein Kreditgeber eine Hypothek genehmigt. Zwei Varianten existieren: Front-End (nur Wohnen) und Back-End (Wohnen plus alle anderen Schulden). Kreditgeber betrachten beide, aber das Back-End hat mehr Gewicht.

Die 28/36-Regel ist die Standardheuristik: Front-End ≤28 %, Back-End ≤36 %. Herkömmliche Hypotheken erlauben bis zu 43 % Back-End. FHA-Darlehen erlauben in manchen Fällen bis zu etwa 50 %. Je niedriger dein DTI, desto wahrscheinlicher wirst du genehmigt und desto bessere Konditionen erhältst du.

Warum beide Verhältnisse wichtig sind

Das Front-End isoliert das Wohnrisiko. Ein hohes Front-End-DTI bedeutet, dass du 'hausarm' wärst – der größte Teil deines Gehalts geht dafür auf, das Dach über dem Kopf zu finanzieren. Kreditgeber befürchten, dass jede Einkommensunterbrechung keinen Puffer für die Hypothekenzahlung lässt.

Das Back-End erfasst die gesamte finanzielle Verpflichtung. Zwei Antragsteller mit identischem Front-End-DTI können sehr unterschiedliche Gesamtbelastungen haben, sobald Studienkredite, Autozahlungen und Kreditkarten hinzukommen. Das Back-End ist das, worüber der Zeichner tatsächlich entscheidet.

Nutze beide zur Planung der Leistbarkeit vor der Haussuche. Wenn dein Back-End bereits bei 30 % liegt, bringt eine 1.200 €-Hypothek auf 3.600 € Einkommen (33 % Front-End) das Back-End auf 63 % – nahezu sicheres Scheitern.

Welche Zahlungen zählen

Einbeziehen: alle Schulden, die in deiner Schufa/Kreditauskunft erscheinen und einen erforderlichen Mindestbetrag haben: Hypothek (Kapital + Zinsen + Steuern + Versicherung), Miete, Autokredite, Studienkreditmindestbetrag, Kreditkartenmindestbeträge, Privatkredite, Unterhaltszahlungen.

Nicht einbeziehen: Nicht-Schuldenausgaben: Lebensmittel, Nebenkosten, Kraftstoff, nicht in der Wohnung enthaltene Versicherungen, Rentenbeiträge, einbehaltene Steuern. Diese beeinflussen dein Budget, aber DTI isoliert nur die Schuldentilgung.

Verwende den erforderlichen Mindestbetrag für revolvierenden Kredit, nicht das, was du tatsächlich zahlst. Kreditgeber berechnen die Kapazität im schlimmsten Fall. Wenn dein Kartenmindestbetrag 30 € beträgt, du aber 200 € monatlich zahlst, ist die DTI-Eingabe 30 €.

Häufige Fragen

›Was ist der Unterschied zwischen Front-End- und Back-End-DTI?

Front-End ist Wohnzahlung / Einkommen. Back-End ist Gesamtschuld / Einkommen (Wohnen + jede andere Mindestzahlung). Kreditgeber betrachten beide, gewichten das Back-End aber mehr.

›Beeinflusst das Abzahlen einer Kreditkarte den DTI?

Das Abzahlen des Saldos auf null ändert den DTI nicht selbst – DTI verwendet den Mindestbetrag, nicht den Saldo. Das Schließen der Karte entfernt den Mindestbetrag vollständig. Um den DTI spürbar zu senken, eliminiere den Mindestbetrag als Posten.

›Werden Nebenkosten in den DTI eingerechnet?

Nein. DTI ist nur Schulden. Nebenkosten, Versicherungen, Lebensmittel und andere notwendige Ausgaben erscheinen nicht in der Berechnung, auch wenn sie dein Budget beeinflussen.

›Welchen DTI akzeptieren Hypothekengeber tatsächlich?

Herkömmlich: 36 % Back-End ideal, 45 % manchmal mit starker Bonität/Rücklagen. Für FHA-entsprechende Darlehen: bis zu 50 % Back-End mit kompensierenden Faktoren.

›Zählt das Einkommen/die Schulden meines Partners?

Nur wenn dieser Mitantragsteller des Darlehens ist. Wenn nicht, zählen weder Einkommen noch Schulden. Das wird manchmal strategisch genutzt, wenn ein Partner schlechtere Bonität hat.

›Wie senke ich meinen DTI schnell?

Drei Optionen nach Effektivität geordnet: kleine Schulden abzahlen, um Mindestbeträge zu eliminieren (schnellste Auswirkung), Einkommen erhöhen (langsamer, aber dauerhafter), langfristige Schulden zu längeren Laufzeiten umfinanzieren (niedrigerer Mindestbetrag, aber mehr Gesamtzinsen).

›Werden Studienkredite bei einkommensabhängiger Rückzahlung zum IDR-Betrag gezählt?

Ja, für die meisten konventionellen Zeichnungen – es wird der tatsächliche IDR-Betrag verwendet. Frage deinen Kreditberater, welche Methode er verwendet.

›Verlässt die Berechnung meinen Browser?

Nein. Alle Zahlen werden lokal in deinem Browser verarbeitet; nichts wird an einen Server gesendet.