Hypothekenrechner (Tilgung, Zinsen, Steuer, Versicherung)

Gib Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz, Laufzeit und wiederkehrende Kosten ein, um die realistische monatliche Wohnkostenzahlung und die Gesamtzinsen zu sehen.

KaufpreisEigenkapital %Jährlicher Zinssatz %Kreditlaufzeit (Jahre)Grundsteuer (jährlich)Gebäudeversicherung (jährlich)Hausgeld (monatlich)

Monatliche Gesamtzahlung

2.522,62 $

Tilgung & Zinsen: 2.022,62 $
Grundsteuer: 400,00 $
Versicherung: 100,00 $
Eigenkapital: 80.000 $
Kreditbetrag: 320.000 $
Gesamtzinsen über die Laufzeit: 408.142 $

Wie es funktioniert

Die vollständigen Wohnkosten verstehen

Die monatliche Wohnkostenzahlung besteht aus Tilgung, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung. Viele Kreditnehmer konzentrieren sich nur auf Tilgung und Zinsen und unterschätzen ihre tatsächlichen monatlichen Wohnkosten um 20–40 %. Dieser Rechner schließt Grundsteuer (typischerweise 0,1–0,5 % des Immobilienwerts jährlich in Deutschland), Gebäudeversicherung sowie PMI ein, wenn zutreffend.

Eine private Hypothekenversicherung (PMI) greift, wenn deine Anzahlung unter 20 % des Kaufpreises liegt. Wir schätzen sie auf 0,5 % des Kreditbetrags pro Jahr, was für herkömmliche Kredite typisch ist. PMI fällt automatisch weg, sobald du 22 % Eigenkapital erreichst (oder 20 % auf Anfrage).

Warum der Eigenkapitalsanteil so wichtig ist

20 % Eigenkapital ist die historische Grenze, ab der keine Zusatzversicherung nötig ist. Mit weniger zahlst du PMI (oft 100–300 €/Monat bei typischen Krediten), bis du genug Eigenkapital aufgebaut hast. Die PMI-Kosten über einige Jahre können mehrere Tausend Euro übersteigen, daher sparen größere Anzahlungen echtes Geld.

Mehr Eigenkapital reduziert auch den Kreditbetrag, was die über die Laufzeit gezahlten Zinsen verringert. Bei einem 400.000-€-Haus zu 3,5 % auf 25 Jahre: 20 % Eigenkapital bedeutet 320.000 € Kredit und ~155.000 € Gesamtzinsen. 5 % Eigenkapital bedeutet 380.000 € Kredit und ~184.000 € Gesamtzinsen – 29.000 € extra. Plus Zusatzversicherung.

So verwendest du diesen Rechner

Grundsteuer: Suche nach dem Hebesatz deiner Gemeinde oder verwende 0,2–0,3 % als deutschen Durchschnitt. Versicherung: ~800–1.200 €/Jahr ist typisch. Hausgeld: nur relevant, wenn du in einer Eigentümergemeinschaft kaufst. Die PMI-Schätzung des Rechners ist eine Annäherung – dein tatsächlicher Satz hängt von Bonität und Kredittyp ab.

Für konservativere Budgetierung nutze den Rechner mit einem etwas höheren Zinssatz als dem aktuellen. Hypothekenzinsen können zwischen Zinsbindungsterminen steigen; eine Planung für Zinsschwankungen ist klug. Berücksichtige auch Kaufnebenkosten (typischerweise 8–12 % des Kaufpreises in Deutschland), die hier nicht modelliert werden.

Häufige Fragen

›Was ist der Unterschied zu einem einfachen Kreditrechner?

Dieser ergänzt Grundsteuer, Versicherung, PMI und Hausgeld – die realen Kosten über Tilgung und Zinsen hinaus. Den Kreditrechner für Nicht-Wohnkredite verwenden.

›Ist die PMI-Schätzung genau?

Ungefähr. PMI variiert je nach Bonität, Eigenkapital und Kredittyp zwischen 0,3 % und 1,5 % pro Jahr. Wir verwenden 0,5 % als typischen Mittelwert.

›Sollte ich eine 15- oder 30-jährige Hypothek nehmen?

15 Jahre spart erhebliche Zinsen, verdoppelt aber die monatliche Rate. 30 Jahre bietet mehr Flexibilität. Entscheide nach Cashflow und anderen Anlageoptionen. Der Rechner zeigt Gesamtzinsen für jede Laufzeit.

›Wie finde ich meinen Grundsteuersatz?

Suche nach dem Hebesatz deiner Gemeinde oder frage beim Finanzamt. Typischer Satz in Deutschland: 0,1–0,3 % des Immobilienwerts jährlich.

›Soll ich das Hausgeld einbeziehen?

Nur, wenn deine Immobilie einer Eigentümergemeinschaft gehört. Hausgeld variiert von 0 € (keine WEG) bis über 500 €/Monat für hochwertige Anlagen.

›Warum weicht meine tatsächliche Hypothekenzahlung ab?

Kreditgeber können Treuhandkonten für Steuer/Versicherung unterschiedlich einschließen und Gebühren berechnen, die dieser Rechner nicht modelliert. Immer das offizielle Kreditangebot des Kreditgebers prüfen.

›Berücksichtigt das eine Umfinanzierung?

Nein. Den Rechner nach einer Umfinanzierung mit dem neuen Zinssatz für die aktualisierte Rate ausführen.

›Werden die Daten irgendwohin gesendet?

Nein. Die Berechnung läuft lokal.