Hauskaufrechner — Was kann ich mir leisten?
Geben Sie Ihr Jahreseinkommen, bestehende monatliche Schulden, Anzahlung und Kreditdetails ein, um genau zu sehen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Der Rechner wendet die branchenübliche 28/36-Regel an und zeigt sowohl die Front-End- als auch die Back-End-Grenzen (US-Standard).
- Maximaler Kreditbetrag
- 283.983 $
- Monatliche Tilgungsrate (Kapital & Zinsen)
- 1.889,35 $
- Grundsteuer
- 343,98 $
- Versicherung
- 100,00 $
- Monatliche Gesamtzahlung (alles einbegriffen)
- 2.333,33 $
- Front-End-Grenze 28%
- 343.983 $
- Back-End-Grenze 36%
- 369.035 $
Wie es funktioniert
Die 28/36-Regel: wie US-Kreditgeber entscheiden, was Sie leihen können
Die 28/36-Regel ist das Herzstück der Hypothekenprüfung bei den meisten US-Kreditgebern. Die erste Zahl — 28% — ist Ihre Front-End-Quote: Ihre monatliche Gesamtwohnzahlung (Kapital, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung) sollte 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Die zweite Zahl — 36% — ist Ihre Back-End-Quote: Alle monatlichen Schuldverpflichtungen, einschließlich der geplanten Hypothek und aller bestehenden Schulden, sollten 36% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Diese Schwellenwerte existieren, weil Jahrzehnte von Kreditperformanzdaten zeigen, dass Kreditnehmer, die sie überschreiten, deutlich häufiger in Verzug geraten. Kreditgeber verwenden das Bruttoeinkommen (vor Steuern) statt des Nettogehalts, da die Steuerbelastung pro Person variiert. Beachten Sie, dass die 28/36-Regel beschreibt, was Kreditgeber genehmigen werden, nicht unbedingt, was für Ihr Budget klug ist. Viele Finanzberater empfehlen, die Wohnkosten unter 25% des Nettogehalts zu halten.
Dieser Rechner wendet beide Regeln an und zeigt Ihnen, welche Ihre bindende Einschränkung ist. Wenn Sie hohe bestehende Schulden haben (Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten), wird die 36%-Back-End-Grenze oft strenger sein als die 28%-Wohngrenze. Diese Schulden vor dem Kauf zu reduzieren ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, Ihren leistbaren Kaufpreis zu erhöhen.
Versteckte Kosten des Wohneigentums, die Ihre Kaufkraft mindern
Erstkäufer unterschätzen häufig die Lücke zwischen einer Tilgungsrate und den tatsächlichen monatlichen Kosten des Wohneigentums. Grundsteuern in den USA betragen im Durchschnitt 1,0–1,5% des Schätzwerts pro Jahr, variieren aber von unter 0,3% (Hawaii, Alabama) bis über 2,4% (Illinois, New Jersey). Bei einem $400.000-Haus mit 1,2% sind das $400/Monat — unsichtbar für jemanden, der sich nur auf Kapital und Zinsen konzentriert.
Wohngebäudeversicherung fügt je nach Standort, Deckung und Alter weitere $80–$200/Monat hinzu. In Hurrikan- oder Waldbrandzonen können die Prämien weit höher sein. HOA-Gebühren reichen von null für die meisten Einfamilienhäuser bis zu $1.000+/Monat in Eigentumswohnanlagen mit vielen Annehmlichkeiten. Wartung und Reparaturen betragen im Durchschnitt 1–2% des Hauswerts pro Jahr — planen Sie mindestens $300–$500/Monat für ein $350.000-Haus ein.
Private Hypothekenversicherung (PMI) gilt, wenn Ihre Anzahlung unter 20% des Kaufpreises liegt. PMI kostet typischerweise 0,3–1,5% des Kredits pro Jahr (etwa $100–$300/Monat bei einem $350.000-Kredit). Es spiegelt sich nicht im maximalen Kaufpreis dieses Rechners wider, da der genaue Satz von Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Kreditgeber abhängt, aber die Warnung sollte Sie daran erinnern, es in Ihrem monatlichen Budget zu berücksichtigen.
Praktische Strategien zur Steigerung Ihrer Kaufkraft
Eine höhere Anzahlung verbessert die Leistbarkeit auf drei Arten: Sie reduziert die Kredithöhe (niedrigere Tilgungsrate), kann PMI eliminieren (Ersparnis von $100–$300/Monat) und signalisiert geringeres Risiko für Kreditgeber (möglicherweise ein besserer Zinssatz). Von 5% auf 20% Anzahlung bei einem $350.000-Haus zu wechseln reduziert den Kredit um $52.500, spart bei 7% etwa $175/Monat bei Tilgung und Zinsen und eliminiert PMI — ein kombinierter monatlicher Vorteil von $250–$350.
Ihre bestehenden monatlichen Schulden zu reduzieren ist der wirksamste Hebel, wenn die Back-End-Regel (36%) Sie einschränkt. Einen Autokredit von $300/Monat abzubezahlen erhöht Ihre maximale monatliche Hypothek um die gleichen $300, was bei 7% auf 30 Jahre etwa $45.000 an zusätzlicher Kaufkraft freisetzt. Der Effekt potenziert sich: Ein niedrigeres DTI kann auch Ihren Kredit-Score im Laufe der Zeit verbessern und zu einem besseren Hypothekenzinssatz führen.
Die Zinssensitivität wird oft unterschätzt. Bei 6% vs. 7,5% bei einem $350.000-30-Jahres-Kredit beträgt der monatliche Unterschied bei Tilgung und Zinsen etwa $325. Führen Sie diesen Rechner mit einem etwas höheren Zinssatz als heute aus, um Ihr Budget gegen Zinsbewegungen zwischen Antrag und Abschluss zu testen. Die Wahl einer 15-jährigen Laufzeit erhöht die monatlichen Zahlungen, aber reduziert die Gesamtzinsen um 40–50% und baut Eigenkapital viel schneller auf.
Häufige Fragen
›Welches Bruttoeinkommen soll ich eingeben — individuell oder Haushalt?
Wenn Sie mit einem Mitkreditnehmer (Ehepartner oder Partner) beantragen, geben Sie das kombinierte Bruttoeinkommen ein. Kreditgeber prüfen gemeinsame Anträge auf Basis des gesamten Haushaltseinkommen und der gesamten Haushaltsverschuldung. Bei Einzelantrag nur das eigene Einkommen verwenden.
›Soll ich meine Studienkredit-Zahlungen in die monatlichen Schulden einbeziehen?
Ja. Kreditgeber zählen die erforderliche Mindestzahlung für jeden Studienkredit, auch Beträge aus einkommensabhängigen Rückzahlungsplänen. Wenn Ihre Kredite aufgeschoben sind, verlangen die Fannie-Mae-Richtlinien, dass der Kreditgeber trotzdem 1% des ausstehenden Saldos als monatliche Zahlung zählt.
›Warum verwendet der Rechner das Bruttoeinkommen statt des Nettogehalts?
Die 28/36-Regel wurde von Kreditgebern auf Basis des Bruttoeinkommens entwickelt, und das ist die Standardpraxis der Hypothekenbranche. Ihr Nettogehalt nach Steuern und Abzügen beträgt typischerweise 65–80% des Bruttoeinkommens, daher sollten Kreditnehmer privat überprüfen, ob die resultierende Zahlung auch gegen ihr Nettogehalt handhabbar ist.
›Welchen Grundsteuersatz soll ich verwenden?
Suchen Sie den effektiven Steuersatz für den spezifischen Landkreis oder die Stadt, die Sie anvisieren. Der US-amerikanische Landesdurchschnitt liegt bei etwa 1,0–1,2% des Schätzwerts pro Jahr. Bundesstaaten wie New Jersey und Illinois liegen über 2%, während Hawaii und Alabama weit unter 0,5% liegen.
›Warum ist meine Back-End-Grenze niedriger als meine Front-End-Grenze?
Das passiert, wenn Ihre bestehenden monatlichen Schulden im Verhältnis zu Ihrem Einkommen hoch sind. Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen beispielsweise $7.000 beträgt, ist die Front-End-Grenze $1.960 (28%), aber die Back-End-Obergrenze ist $2.520 (36%). Wenn Sie bereits $800/Monat für Auto- und Studienkredite zahlen, stehen nur $1.720 für Wohnen zur Verfügung — weit unter der Front-End-Grenze.
›Berücksichtigt dieser Rechner PMI im maximalen Kaufpreis?
Nein. PMI wird als Warnung angezeigt, wenn Ihre Anzahlung unter 20% liegt, aber da der genaue Satz je nach Kreditgeber und Kredit-Score variiert, wird er nicht vom Maximum abgezogen. Um konservativ zu sein, reduzieren Sie die maximale monatliche Zahlung mental um $100–$200, bevor Sie das Kaufpreisergebnis lesen.
›Kann ich mir mehr leisten als dieser Rechner anzeigt?
Einige Kreditprogramme (FHA, VA, USDA) erlauben höhere Schuldenquoten — FHA erlaubt bis zu 31/43 und VA hat in einigen Fällen keine harte Grenze. Allerdings lässt Kreditaufnahme am Maximum-Verhältnis keinen Puffer für Jobverlust, Krankheitskosten oder Hausreparaturen. Die meisten Finanzberater halten 25% des Bruttoeinkommens für ein sichereres Wohnbudget als das 28%-Maximum der Kreditgeber.
›Werden meine Daten irgendwo gesendet?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Keine Einkommens-, Schulden- oder Finanzdaten werden übertragen oder gespeichert.
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