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Gib auf der einen Seite deinen aktuellen Kreditsaldo, Zinssatz und verbleibende Jahre ein, auf der anderen Seite Zinssatz, Laufzeit und Abschlusskosten des neuen Angebots. Der Rechner zeigt die neue Monatsrate, die kumulierten Zinsen (Ersparnis oder Mehrzahlung) und wie viele Monate die monatliche Ersparnis braucht, um die Abschlusskosten zu decken.
Aktuelle Monatsrate
1.688 $
Neue Monatsrate
1.461 $
Monatliche Änderung
−227 $
Vergleich über Gesamtlaufzeit
- Zinsen auf aktuellen Kredit
- 256.405 $
- Zinsen auf neuen Kredit
- 188.443 $
- Zinsersparnis
- 67.963 $
- Netto-Gesamtersparnis (nach Abschlusskosten)
- 63.963 $
Break-even: 18 Monate (1.5 Jahre) bis Abschlusskosten gedeckt – starker Kandidat für Umfinanzierung.
Verwandte Tools
Wie es funktioniert
Wann lohnt sich eine Umfinanzierung?
Eine Umfinanzierung lohnt sich, wenn die Gesamtzinsersparnis die Abschlusskosten übersteigt und du planst, länger im Haus zu bleiben als die Break-even-Zeit. Die gängige Faustformel (‚0,5 bis 1 Prozentpunkt Zinssenkung') ist eine grobe Heuristik – die echte Antwort hängt von deinem verbleibenden Kreditsaldo und davon ab, wie lange du das Haus behältst.
Zinssatz-/Laufzeitumfinanzierung
Dieser Rechner behandelt eine Zins-/Laufzeitumfinanzierung: gleicher Saldo, neuer Zinssatz oder neue Laufzeit. Bei einer Umfinanzierung mit Kapitalentnahme erhöht sich das Kapital (du nimmst Kapital aus deinem Eigenkapital), sodass die Monatsrate möglicherweise nicht sinkt, auch wenn der Zinssatz sinkt. Für Kapitalentnahmen nutze den neuen (nach-Entnahme-)Saldo in diesem Tool gegen den ursprünglichen Saldo für eine klarere Übersicht.
Was nicht modelliert wird
Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausgeld bleiben auf beiden Seiten gleich und sind aus diesem Vergleich ausgeschlossen. Die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen kann die Kalkulation verändern – einen Steuerberater für deine spezifische Situation konsultieren. PMI kann entfernt werden, wenn das neue Beleihungsverhältnis unter 80 % fällt.
Häufige Fragen
›Ist 1 % Zinssenkung die richtige Faustregel?
Es ist eine Heuristik, keine Regel. Bei einem 500.000-€-Kredit spart schon eine 0,5-%-Senkung monatlich genug, um typische Abschlusskosten in unter drei Jahren zu decken. Bei einem 100.000-€-Kredit brauchst du möglicherweise eine 1,5-%-Senkung. Immer die tatsächlichen Zahlen berechnen.
›Wie lange dauert es bis zum Break-even?
Break-even = Abschlusskosten / monatliche Ersparnis. Wenn die Abschlusskosten 4.000 € betragen und du 200 €/Monat sparst, dauert es 20 Monate. Wenn du innerhalb von 20 Monaten umziehst, verliert die Umfinanzierung Geld.
›Soll ich die Laufzeit bei der Umfinanzierung verkürzen?
Eine Verkürzung (z. B. 30 Jahre → 15 Jahre) spart viel mehr an Gesamtzinsen, erhöht aber die Monatsrate. Eine Verlängerung (auf neue 30 Jahre) senkt die Monatsrate, erhöht aber typischerweise die Gesamtzinsen, auch bei niedrigerem Zinssatz.
›Was sind typische Abschlusskosten?
In Deutschland fallen für eine Umfinanzierung typischerweise Notar- und Grundbuchkosten (ca. 0,5–1 % des Kreditbetrags), eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sowie Bearbeitungsgebühren des neuen Kreditgebers an. Manche Banken bieten gebührenfreie Umfinanzierungen an, verrechnen die Kosten aber oft im Zinssatz.
›Setzt die Umfinanzierung den Kredit zurück?
Ja. Eine neue 20-jährige Laufzeit bedeutet von vorn zu beginnen, sodass ein Großteil der frühen Zahlungen wieder auf Zinsen entfällt. Nutze das Feld ‚verbleibende Jahre' für den aktuellen Kredit, um zu erfassen, wie weit du bereits abgezahlt hast.
›Soll ich umfinanzieren, um die Zusatzversicherung zu entfernen?
Wenn dein Hauswert gestiegen ist und dein Beleihungsverhältnis jetzt unter 80 % liegt, kann eine Umfinanzierung die Zusatzversicherung entfernen, selbst beim gleichen Zinssatz. Prüfe zuerst, ob dein aktueller Kreditgeber PMI einfach ohne Umfinanzierung streicht – das ist kostenlos.
›Gibt es Umfinanzierungslimits?
Kein gesetzliches Limit, wie oft du umfinanzieren kannst, aber manche Kreditgeber verlangen eine 6-monatige Wartezeit nach der Kreditaufnahme. Jede Umfinanzierung löst eine Bonitätsprüfung und Abschlusskosten aus, sodass häufiges Umfinanzieren selten lohnt.
›Funktioniert das für variabel verzinsliche Kredite?
Teilweise. Der Rechner setzt beide Kredite als Festzinskredit voraus. Für einen variablen Kredit den aktuellen effektiven Zinssatz als ‚aktuellen Zinssatz' verwenden, um die heutigen Ersparnisse abzuschätzen – aber beachten, dass zukünftige Zinsanpassungen das Bild verändern können.
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Dieses Tool liefert nur allgemeine Informationen und Schätzungen und ist keine Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfe wichtige Zahlen vor Entscheidungen mit einer qualifizierten Fachperson.