Kalkulator Kemampuan Beli Rumah
Masukkan pendapatan tahunan, utang bulanan yang ada, uang muka, dan detail pinjaman untuk melihat berapa harga rumah yang mampu Anda beli. Kalkulator menerapkan aturan 28/36 standar industri dan menampilkan batas front-end maupun back-end.
- Jumlah pinjaman maksimal
- US$283.983
- Cicilan bulanan (pokok & bunga)
- US$1.889,35
- Pajak properti
- US$343,98
- Asuransi
- US$100,00
- Total pembayaran bulanan (all-in)
- US$2.333,33
- Batas front-end 28%
- US$343.983
- Batas back-end 36%
- US$369.035
Cara kerjanya
Aturan 28/36: bagaimana pemberi pinjaman AS menentukan batas pinjaman
Aturan 28/36 adalah landasan penjaminan mortgage di sebagian besar pemberi pinjaman Amerika. Angka pertama โ 28% โ adalah rasio front-end Anda: total pembayaran perumahan bulanan (pokok, bunga, pajak properti, dan asuransi) tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan bruto bulanan Anda. Angka kedua โ 36% โ adalah rasio back-end Anda: total kewajiban utang bulanan, termasuk mortgage yang diusulkan dan semua utang yang ada, tidak boleh melebihi 36% dari pendapatan bruto bulanan.
Ambang batas ini ada karena data kinerja pinjaman selama beberapa dekade menunjukkan bahwa peminjam yang melewatinya mengalami gagal bayar dengan tingkat yang jauh lebih tinggi. Pemberi pinjaman menggunakan pendapatan bruto (sebelum pajak) karena kewajiban pajak berbeda-beda per orang. Perlu diingat bahwa aturan 28/36 menggambarkan apa yang akan disetujui pemberi pinjaman, bukan necessarily apa yang bijak untuk anggaran Anda. Banyak perencana keuangan menyarankan menjaga biaya perumahan di bawah 25% dari gaji bersih.
Kalkulator ini menerapkan kedua aturan dan menunjukkan mana yang menjadi batasan Anda. Jika Anda memiliki utang yang besar (kredit mobil, pinjaman pendidikan, kartu kredit), batas back-end 36% seringkali lebih ketat daripada batas perumahan 28%. Mengurangi utang tersebut sebelum membeli adalah salah satu cara paling efektif untuk meningkatkan harga rumah yang mampu Anda beli.
Biaya tersembunyi kepemilikan rumah yang mengurangi daya beli
Pembeli pertama sering meremehkan kesenjangan antara cicilan pokok-bunga dan biaya bulanan sebenarnya memiliki rumah. Pajak properti di AS rata-rata 1,0โ1,5% dari nilai yang dinilai per tahun, tetapi berkisar dari kurang dari 0,3% (Hawaii, Alabama) hingga lebih dari 2,4% (Illinois, New Jersey). Untuk rumah $400.000 dengan tarif 1,2%, ini adalah $400/bulan โ tidak terlihat bagi siapa pun yang hanya fokus pada pokok dan bunga.
Asuransi pemilik rumah menambahkan $80โ$200/bulan tergantung lokasi, cakupan, dan usia rumah. Di zona badai atau kebakaran hutan, premi bisa jauh lebih tinggi. Biaya HOA berkisar dari nol untuk sebagian besar rumah keluarga tunggal hingga $1.000+/bulan di gedung kondominium dengan banyak fasilitas. Perawatan dan perbaikan rata-rata 1โ2% dari nilai rumah per tahun โ anggarkan setidaknya $300โ$500/bulan untuk rumah $350.000.
Asuransi mortgage swasta (PMI) berlaku ketika uang muka di bawah 20% dari harga beli. PMI biasanya biaya 0,3โ1,5% dari pinjaman per tahun (sekitar $100โ$300/bulan untuk pinjaman $350.000). Tidak tercermin dalam harga maksimal kalkulator ini karena tarif pastinya tergantung pada skor kredit dan pemberi pinjaman Anda, tetapi peringatan harus mengingatkan Anda untuk memperhitungkannya dalam anggaran bulanan.
Strategi praktis untuk meningkatkan kemampuan beli
Uang muka yang lebih besar meningkatkan keterjangkauan dalam tiga cara: mengurangi ukuran pinjaman (cicilan lebih rendah), dapat menghilangkan PMI (menghemat $100โ$300/bulan), dan menunjukkan risiko lebih rendah kepada pemberi pinjaman (berpotensi mendapat suku bunga lebih baik). Dari 5% ke 20% uang muka untuk rumah $350.000 mengurangi pinjaman sebesar $52.500, menghemat sekitar $175/bulan dalam pokok dan bunga pada 7%, dan menghilangkan PMI โ manfaat bulanan gabungan $250โ$350.
Mengurangi utang bulanan yang ada adalah tuas paling berdampak jika aturan back-end (36%) membatasi Anda. Melunasi kredit mobil $300/bulan meningkatkan mortgage bulanan maksimal Anda sebesar $300 yang sama, yang pada 7% selama 30 tahun membuka sekitar $45.000 daya beli tambahan. Efeknya berlipat: DTI yang lebih rendah juga dapat meningkatkan skor kredit Anda dari waktu ke waktu, menghasilkan suku bunga mortgage yang lebih baik.
Sensitivitas suku bunga sering diremehkan. Pada 6% vs 7,5% untuk pinjaman $350.000 selama 30 tahun, perbedaan pokok-bunga bulanan adalah sekitar $325. Jalankan kalkulator ini dengan suku bunga sedikit lebih tinggi dari saat ini untuk menguji anggaran Anda terhadap pergerakan suku bunga antara pengajuan dan penutupan. Memilih jangka waktu 15 tahun meningkatkan pembayaran bulanan tetapi memangkas total bunga 40โ50% dan membangun ekuitas jauh lebih cepat.
Pertanyaan umum
โบPendapatan bruto mana yang harus saya masukkan โ individu atau rumah tangga?
Jika mengajukan dengan co-peminjam (pasangan), masukkan pendapatan bruto gabungan. Pemberi pinjaman menilai pengajuan bersama berdasarkan total pendapatan dan total utang rumah tangga. Jika mengajukan sendiri, gunakan hanya pendapatan Anda sendiri.
โบHaruskah saya menyertakan cicilan pinjaman pendidikan dalam utang bulanan?
Ya. Pemberi pinjaman menghitung cicilan minimum yang diperlukan pada setiap pinjaman pendidikan, termasuk jumlah rencana pembayaran berbasis pendapatan. Jika pinjaman Anda dalam masa penangguhan, panduan Fannie Mae mengharuskan pemberi pinjaman menghitung 1% dari saldo terutang sebagai pembayaran bulanan bagaimanapun.
โบMengapa kalkulator menggunakan pendapatan bruto bukan gaji bersih?
Aturan 28/36 dibangun berdasarkan pendapatan bruto oleh pemberi pinjaman, dan itulah praktik standar industri mortgage. Gaji bersih setelah pajak dan potongan biasanya 65โ80% dari pendapatan bruto, sehingga peminjam harus memverifikasi secara pribadi bahwa pembayaran yang dihasilkan juga dapat dikelola terhadap gaji bersih mereka.
โบTarif pajak properti mana yang harus saya gunakan?
Cari tarif efektif untuk kabupaten atau kota spesifik yang Anda targetkan. Rata-rata nasional AS sekitar 1,0โ1,2% dari nilai yang dinilai per tahun. Negara bagian seperti New Jersey dan Illinois di atas 2%, sementara Hawaii dan Alabama jauh di bawah 0,5%.
โบMengapa batas back-end saya lebih rendah dari batas front-end?
Ini terjadi ketika utang bulanan Anda yang ada tinggi relatif terhadap pendapatan Anda. Misalnya, jika pendapatan bruto bulanan Anda $7.000, batas front-end adalah $1.960 (28%) tetapi batas back-end adalah $2.520 (36%). Jika Anda sudah membayar $800/bulan untuk kredit mobil dan pinjaman pendidikan, hanya $1.720 yang tersedia untuk perumahan โ jauh di bawah batas front-end.
โบApakah kalkulator ini memperhitungkan PMI dalam harga rumah maksimal?
Tidak. PMI ditandai sebagai peringatan ketika uang muka di bawah 20%, tetapi karena tarif pastinya bervariasi berdasarkan pemberi pinjaman dan skor kredit, tidak dikurangi dari maksimum. Untuk bersikap konservatif, kurangi secara mental pembayaran bulanan maksimal sebesar $100โ$200 sebelum membaca hasil harga rumah.
โบBisakah saya mampu lebih dari yang dikatakan kalkulator ini?
Beberapa program pinjaman (FHA, VA, USDA) memungkinkan rasio utang yang lebih tinggi โ FHA mengizinkan hingga 31/43 dan VA tidak memiliki batas keras dalam beberapa kasus. Namun, meminjam pada rasio maksimum tidak meninggalkan penyangga untuk kehilangan pekerjaan, pengeluaran medis, atau perbaikan rumah. Sebagian besar penasihat keuangan menganggap 25% dari pendapatan bruto sebagai anggaran perumahan yang lebih aman daripada maksimum 28% pemberi pinjaman.
โบApakah data saya dikirimkan ke mana saja?
Tidak. Semua perhitungan berjalan sepenuhnya di browser Anda. Tidak ada pendapatan, utang, atau data keuangan yang dikirimkan atau disimpan.
Alat terkait
Terakhir diperbarui: