Calcolatore di accessibilità immobiliare
Inserisci il tuo reddito annuale, i debiti mensili esistenti, l'anticipo e i dettagli del prestito per vedere esattamente quanto puoi spendere per una casa. Il calcolatore applica la regola 28/36 standard del settore e mostra sia i limiti front-end che back-end (standard USA).
- Importo massimo del prestito
- 283.983 USD
- Rata mensile (capitale e interessi)
- 1889,35 USD
- IMU/tasse immobiliari
- 343,98 USD
- Assicurazione
- 100,00 USD
- Pagamento mensile totale (tutto incluso)
- 2333,33 USD
- Limite front-end 28%
- 343.983 USD
- Limite back-end 36%
- 369.035 USD
Come funziona
La regola 28/36: come i creditori americani decidono quanto puoi prendere in prestito
La regola 28/36 è la base dell'analisi ipotecaria presso la maggior parte dei creditori americani. Il primo numero — 28% — è il tuo rapporto front-end: il pagamento mensile totale per l'abitazione (capitale, interessi, tasse immobiliari e assicurazione) non dovrebbe superare il 28% del tuo reddito mensile lordo. Il secondo numero — 36% — è il tuo rapporto back-end: tutti gli obblighi mensili di debito, incluso il mutuo proposto e tutti i debiti esistenti, non dovrebbero superare il 36% del reddito mensile lordo.
Queste soglie esistono perché decenni di dati sulle prestazioni dei prestiti mostrano che i mutuatari che le superano sono inadempienti a tassi significativamente più alti. I creditori usano il reddito lordo (prima delle tasse) invece dello stipendio netto perché la responsabilità fiscale varia per persona. Nota che la regola 28/36 descrive ciò che i creditori approveranno, non necessariamente ciò che è prudente per il tuo budget. Molti pianificatori finanziari raccomandano di mantenere i costi abitativi sotto il 25% dello stipendio netto.
Questo calcolatore applica entrambe le regole e ti mostra quale è il tuo vincolo. Se hai debiti esistenti pesanti (prestiti auto, studenteschi, carte di credito), il limite back-end del 36% sarà spesso più restrittivo del limite abitativo del 28%. Ridurre questi debiti prima di acquistare è uno dei modi più efficaci per aumentare il prezzo dell'immobile che puoi permetterti.
I costi nascosti della proprietà immobiliare che riducono il tuo potere d'acquisto
I compratori per la prima volta sottovalutano spesso il divario tra una rata di capitale e interessi e il costo mensile reale della proprietà. Le tasse immobiliari negli USA hanno una media dell'1,0–1,5% del valore stimato all'anno, ma vanno da meno dello 0,3% (Hawaii, Alabama) a più del 2,4% (Illinois, New Jersey). Su un immobile da $400.000 all'1,2%, sono $400/mese — invisibili per chi si concentra solo sul capitale e gli interessi.
L'assicurazione del proprietario aggiunge altri $80–$200/mese a seconda di posizione, copertura ed età dell'immobile. Nelle zone soggette a uragani o incendi, i premi possono essere molto più alti. Le spese condominiali vanno da zero per la maggior parte delle case unifamiliari a oltre $1.000/mese in condomini con molti servizi. Manutenzione e riparazioni hanno una media dell'1–2% del valore dell'immobile all'anno — prevedi almeno $300–$500/mese per un immobile da $350.000.
L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) si applica quando il tuo anticipo è inferiore al 20% del prezzo d'acquisto. Il PMI costa in genere lo 0,3–1,5% del prestito all'anno (circa $100–$300/mese su un prestito da $350.000). Non è incluso nel prezzo massimo di questo calcolatore perché il tasso esatto dipende dal tuo punteggio di credito e dal creditore, ma l'avviso deve ricordarti di considerarlo nel tuo budget mensile.
Strategie pratiche per aumentare ciò che puoi permetterti
Un anticipo maggiore migliora l'accessibilità in tre modi: riduce l'importo del prestito (rata inferiore), può eliminare il PMI (risparmio di $100–$300/mese) e segnala un rischio minore ai creditori (possibilmente un tasso migliore). Passare dal 5% al 20% di anticipo su un immobile da $350.000 riduce il prestito di $52.500, fa risparmiare circa $175/mese in capitale e interessi al 7% ed elimina il PMI — un vantaggio mensile combinato di $250–$350.
Ridurre il tuo debito mensile esistente è la leva più impattante se la regola back-end (36%) ti sta limitando. Estinguere un prestito auto da $300/mese aumenta la tua rata ipotecaria massima degli stessi $300, che al 7% per 30 anni libera circa $45.000 di potere d'acquisto aggiuntivo. L'effetto si accumula: un DTI più basso può anche migliorare il tuo punteggio di credito nel tempo, portando a un tasso ipotecario migliore.
La sensibilità ai tassi di interesse è spesso sottovalutata. Al 6% vs. 7,5% su un prestito da $350.000 a 30 anni, la differenza mensile di capitale e interessi è di circa $325. Esegui questo calcolatore con un tasso leggermente più alto di quello attuale per testare il tuo budget contro i movimenti dei tassi tra la richiesta e la chiusura. Scegliere un termine di 15 anni aumenta i pagamenti mensili ma riduce gli interessi totali del 40–50% e costruisce l'equità molto più rapidamente.
Domande frequenti
›Quale reddito lordo devo inserire — individuale o familiare?
Se fai domanda con un co-mutuatario (coniuge o partner), inserisci il reddito lordo combinato. I creditori analizzano le domande congiunte sul reddito familiare totale e sul debito familiare totale. Se fai domanda da solo, usa solo il tuo reddito.
›Devo includere i pagamenti del prestito studentesco nel debito mensile?
Sì. I creditori contano il pagamento minimo richiesto su ogni prestito studentesco, anche gli importi dei piani di rimborso basati sul reddito. Se i tuoi prestiti sono in differimento, le linee guida di Fannie Mae richiedono che il creditore conti comunque l'1% del saldo in sospeso come pagamento mensile.
›Perché il calcolatore usa il reddito lordo invece dello stipendio netto?
La regola 28/36 è stata costruita sul reddito lordo dai creditori, ed è la pratica standard del settore ipotecario. Il tuo stipendio netto dopo tasse e deduzioni è in genere il 65–80% del reddito lordo, quindi i mutuatari dovrebbero verificare privatamente che il pagamento risultante sia gestibile anche rispetto al loro stipendio netto.
›Quale aliquota IMU devo usare?
Cerca l'aliquota effettiva per la contea o città specifica che stai prendendo in considerazione. La media nazionale USA è di circa l'1,0–1,2% del valore stimato all'anno. Stati come New Jersey e Illinois sono sopra il 2%, mentre Hawaii e Alabama sono ben sotto lo 0,5%.
›Perché il mio limite back-end è inferiore al mio limite front-end?
Questo accade quando i tuoi debiti mensili esistenti sono alti rispetto al tuo reddito. Per esempio, se il tuo reddito mensile lordo è $7.000, il limite front-end è $1.960 (28%) ma il tetto back-end è $2.520 (36%). Se paghi già $800/mese in prestiti auto e studenteschi, solo $1.720 è disponibile per l'abitazione — ben al di sotto del limite front-end.
›Questo calcolatore considera il PMI nel prezzo massimo dell'immobile?
No. Il PMI viene segnalato come avviso quando il tuo anticipo è inferiore al 20%, ma poiché il tasso esatto varia per creditore e punteggio di credito, non viene sottratto dal massimo. Per essere prudente, riduci mentalmente il pagamento mensile massimo di $100–$200 prima di leggere il risultato del prezzo dell'immobile.
›Posso permettermi più di quello che dice questo calcolatore?
Alcuni programmi di prestito (FHA, VA, USDA) consentono rapporti di debito più alti — FHA permette fino a 31/43 e VA non ha un tetto rigido in alcuni casi. Tuttavia, prendere in prestito al rapporto massimo non lascia margine per perdita di lavoro, spese mediche o riparazioni alla casa. La maggior parte dei consulenti finanziari considera il 25% del reddito lordo un budget abitativo più sicuro del massimo del 28% del creditore.
›I miei dati vengono inviati da qualche parte?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Nessun reddito, debito o dato finanziario viene trasmesso o archiviato.
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