Calcolatore del Rapporto Debito/Reddito (DTI)
Inserisci il reddito mensile lordo e le rate ricorrenti del debito (alloggio, auto, carte di credito, prestiti studenteschi, altro). Restituisce il DTI front-end (solo alloggio) e il DTI back-end (debito totale) più una categoria — eccellente, buono, discreto o scarso — usando le soglie dei principali finanziatori.
Rate mensili del debito
- DTI back-end (totale)
- 39,2%
- DTI front-end (solo alloggio)
- 25%
- Debito mensile totale
- 2350
Sopra il limite convenzionale del 36% ma sotto il 43% del mutuo qualificato. Alcuni finanziatori potrebbero ancora approvare, ma i tassi tendono ad essere più alti.
Come funziona
Cosa misura effettivamente il DTI
Il rapporto debito/reddito è la percentuale del tuo reddito mensile lordo che va alle rate obbligatorie del debito. È il fattore più importante nella valutazione di un mutuo da parte di un finanziatore, dopo il punteggio di credito. Esistono due varianti: front-end (solo alloggio) e back-end (alloggio più tutti gli altri debiti). I finanziatori guardano entrambi, ma il back-end ha più peso.
La regola 28/36 è l'euristica standard: front-end ≤28%, back-end ≤36%. I mutui convenzionali consentono fino al 43% di back-end (il tetto del 'mutuo qualificato'). Più basso è il tuo DTI, più è probabile che tu venga approvato e migliore sarà il tasso che ottieni.
Perché entrambi i rapporti sono importanti
Il front-end isola il rischio abitativo. Un DTI front-end elevato significa che saresti 'house poor' — la maggior parte del tuo stipendio va a mantenere il tetto. I finanziatori si preoccupano che qualsiasi interruzione del reddito non lasci margine per la rata del mutuo.
Il back-end cattura l'obbligazione finanziaria totale. Due richiedenti con DTI front-end identico possono avere carichi totali molto diversi una volta aggiunti prestiti studenteschi, rate auto e carte di credito. Il back-end è quello su cui il consulente decide effettivamente.
Usa entrambi per pianificare l'accessibilità prima di cercare casa. Se il tuo back-end è già al 30%, un mutuo di 2.000 € su 6.000 € di reddito (33% front-end) porta il back-end al 63% — un quasi certo rifiuto.
Quali pagamenti contano
Includi qualsiasi debito che appare nel tuo rapporto di credito e ha una rata minima obbligatoria: mutuo capitale+interessi+tasse+assicurazione, affitto, prestiti auto, rata minima del prestito studentesco, rate minime delle carte di credito, prestiti personali, assegno di mantenimento.
Non includere le spese non debitorie: generi alimentari, utenze, gas, assicurazione non inclusa nell'alloggio, contributi pensionistici, tasse trattenute. Questi influenzano il tuo budget, ma il DTI isola solo il servizio del debito.
Usa la rata minima obbligatoria per il credito revolving, non quello che paghi effettivamente. I finanziatori calcolano la capacità nel caso peggiore. Se il minimo della tua carta è 40 € ma paghi 400 € al mese, l'input DTI è 40 €.
Domande frequenti
›Qual è la differenza tra DTI front-end e back-end?
Il front-end è rata alloggio / reddito. Il back-end è debito totale / reddito (alloggio + ogni altra rata minima). I finanziatori guardano entrambi ma pesano di più il back-end.
›Pagare una carta di credito influenza il DTI?
Portare il saldo a zero non cambia il DTI di per sé — il DTI usa la rata minima, non il saldo. Chiudere la carta elimina completamente il minimo. Per abbassare significativamente il DTI, elimina la voce della rata minima.
›Le utenze contano nel DTI?
No. Il DTI è solo il debito. Utenze, assicurazioni, generi alimentari e altre spese necessarie non appaiono nel calcolo, anche se influenzano il tuo budget.
›Quale DTI accettano effettivamente i finanziatori?
Convenzionale: 36% back-end ideale, 45% a volte con credito/riserve forti. Mutuo agevolato: fino al 50% back-end con fattori compensativi.
›Il reddito/debito del mio coniuge conta?
Solo se è co-richiedente del prestito. Se non è nella domanda, né il suo reddito né il suo debito contano.
›Come abbasso rapidamente il mio DTI?
Tre opzioni per efficacia: estingui piccoli debiti per eliminare le rate minime (impatto più veloce), aumenta il reddito (più lento ma duraturo), rifinanzia debiti lunghi a termini più lunghi (minimo più basso ma più interessi totali).
›I prestiti studenteschi con rimborso basato sul reddito vengono conteggiati all'importo IDR?
Sì per la maggior parte delle sottoscrizioni convenzionali — usano il pagamento IDR effettivo. Chiedi al tuo consulente quale metodo usa.
›Il calcolo lascia il mio browser?
No. Tutti i numeri vengono elaborati localmente nel tuo browser; nulla viene inviato a nessun server.
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