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Inserisci il saldo del tuo prestito attuale, il tasso e gli anni rimanenti da un lato, e il tasso, la durata e i costi di chiusura della nuova offerta dall'altro. Il calcolatore mostra la nuova rata mensile, il risparmio cumulativo sugli interessi (o la perdita) e quanti mesi ci vogliono per recuperare i costi di chiusura con i risparmi mensili.
Rata mensile attuale
1688 USD
Nuova rata mensile
1461 USD
Variazione mensile
−227 USD
Confronto totale
- Interessi sul prestito attuale
- 256.405 USD
- Interessi sul nuovo prestito
- 188.443 USD
- Risparmio sugli interessi
- 67.963 USD
- Risparmio netto totale (dopo i costi di chiusura)
- 63.963 USD
Pareggio: 18 mesi (1.5 anni) per recuperare i costi di chiusura — ottimo candidato per il rifinanziamento.
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Come funziona
Quando conviene rifinanziare?
Un rifinanziamento conviene quando il risparmio sugli interessi totali supera i costi di chiusura e si intende rimanere nell'immobile più a lungo del periodo di pareggio. Il consiglio convenzionale (la 'regola del calo del 0,5-1% del tasso') è un'euristica approssimativa — la risposta effettiva dipende dalla dimensione del prestito rimanente e da quanto tempo manterrai l'immobile.
Rifinanziamento di tasso/durata
Questo calcolatore gestisce un rifinanziamento di tasso-e-durata: stesso saldo, nuovo tasso o nuova durata. Un rifinanziamento con liquidità aumenta il capitale (prendi liquidità dalla tua equity), quindi la rata mensile potrebbe non scendere anche se il tasso scende. Per il rifinanziamento con liquidità, inserisci il nuovo saldo (dopo la liquidità) in questo strumento rispetto al saldo originale per una visione più chiara.
Cosa non viene modellato
Le tasse sulla proprietà, l'assicurazione abitativa e le spese condominiali rimangono le stesse su entrambi i lati e sono escluse da questo confronto. La deducibilità fiscale degli interessi ipotecari può spostare il calcolo — consulta un commercialista per la tua situazione specifica. L'assicurazione sul mutuo può essere eliminata se il nuovo rapporto prestito/valore scende sotto l'80%.
Domande frequenti
›Il calo dell'1% del tasso è la regola giusta?
È un'euristica, non una regola. Su un prestito da €500.000, anche un calo dello 0,5% risparmia abbastanza mensilmente da recuperare i costi di chiusura tipici in meno di tre anni. Su un prestito da €100.000, potresti aver bisogno di un calo dell'1,5%+ per giustificarlo. Fai sempre i conti reali.
›Quanto tempo ci vuole per raggiungere il pareggio?
Pareggio = costi di chiusura / risparmio mensile. Se i costi di chiusura sono €4.000 e risparmii €200/mese, ci vogliono 20 mesi. Se ti sposterai entro 20 mesi, il rifinanziamento perde denaro.
›Dovrei accorciare la durata durante il rifinanziamento?
Accorciare (es. 30 anni → 15 anni) risparmia molto di più sugli interessi totali ma aumenta la rata mensile. Allungare (estendere a un nuovo periodo di 30 anni) abbassa la rata mensile ma tipicamente aumenta gli interessi totali, anche a un tasso più basso.
›Quali sono i costi di chiusura tipici?
In Italia, aspettati costi di perizia, istruttoria, notarili e di registro. Alcuni istituti offrono rifinanziamenti 'senza spese' dove incorporano le commissioni nel tasso — di solito un accordo peggiore a lungo termine.
›Il rifinanziamento azzera il prestito?
Sì. Una nuova durata di 30 anni significa ricominciare dall'inizio, quindi la maggior parte dei pagamenti iniziali va agli interessi. Usa il campo 'anni rimanenti' di questo strumento per il prestito attuale per tenere conto di quanto hai già rimborsato.
›Dovrei rifinanziare per rimuovere l'assicurazione sul mutuo?
Se il valore dell'immobile è aumentato e il tuo rapporto prestito/valore è ora sotto l'80%, il rifinanziamento può eliminare l'assicurazione sul mutuo anche allo stesso tasso. Verifica prima se il tuo attuale istituto eliminerà semplicemente l'assicurazione senza rifinanziamento — è gratuito.
›Ci sono limiti al rifinanziamento?
Non ci sono limiti federali su quante volte puoi rifinanziare, ma alcuni istituti impongono un periodo di 6 mesi dopo l'origination. Ogni rifinanziamento comporta una verifica del credito e costi di chiusura, quindi il rifinanziamento frequente non è solitamente conveniente.
›Funziona per i mutui a tasso variabile?
Parzialmente. Il calcolatore assume che entrambi i prestiti siano a tasso fisso. Per un tasso variabile, usa il tasso effettivo odierno come 'tasso attuale' per stimare i risparmi attuali, ma ricorda che i movimenti futuri del tasso variabile possono cambiare il quadro.
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Questo strumento fornisce solo informazioni generali e stime; non costituisce consulenza finanziaria, di investimento, fiscale o legale. Verifica i dati importanti con un professionista qualificato prima di decidere.