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Insira sua renda anual, dívidas mensais existentes, valor da entrada e detalhes do financiamento para descobrir exatamente quanto imóvel você pode comprar. A calculadora aplica a regra 28/36 padrão do setor e mostra os limites frontal e traseiro para você entender qual restrição se aplica à sua situação (padrão americano).
Prazo do financiamento
Preço máximo do imóvel
US$ 343.983
A entrada é menor que 20% — o PMI provavelmente adicionará $100–$200/mês até você atingir 20% de patrimônio.
Detalhamento do custo mensal
- Valor máximo do financiamento
- US$ 283.983
- Prestação mensal (principal e juros)
- US$ 1.889,35
- IPTU
- US$ 343,98
- Seguro
- US$ 100,00
- Pagamento mensal total (tudo incluído)
- US$ 2.333,33
Regra limitante: Frontal (28% da renda)
- Limite frontal de 28%
- US$ 343.983
- Limite traseiro de 36%
- US$ 369.035
Ferramentas relacionadas
Como funciona
A regra 28/36: como os credores americanos decidem quanto você pode tomar emprestado
A regra 28/36 é a base da análise hipotecária na maioria dos credores americanos. O primeiro número — 28% — é sua relação frontal: o pagamento mensal total de habitação (principal, juros, IPTU e seguro) não deve exceder 28% de sua renda mensal bruta. O segundo número — 36% — é sua relação traseira: todas as obrigações mensais de dívida, incluindo o financiamento proposto e todas as dívidas existentes, não devem exceder 36% da renda mensal bruta.
Esses limites existem porque décadas de dados de desempenho de empréstimos mostram que tomadores acima deles inadimplam a taxas significativamente mais altas. Os credores usam a renda bruta (antes de impostos) em vez do salário líquido porque a carga tributária varia por pessoa. Observe que a regra 28/36 descreve o que os credores aprovarão, não necessariamente o que é prudente para seu orçamento. Muitos planejadores financeiros recomendam manter os custos de habitação abaixo de 25% do salário líquido.
Esta calculadora aplica ambas as regras e mostra qual é sua restrição vinculante. Se você tem dívidas existentes pesadas (financiamento de carro, empréstimos estudantis, cartões de crédito), o limite traseiro de 36% frequentemente será mais rígido que o limite de habitação de 28%. Reduzir essas dívidas antes de comprar é uma das formas mais poderosas de aumentar o preço de imóvel que você pode pagar.
Custos ocultos da propriedade que reduzem seu poder de compra
Compradores de primeira viagem frequentemente subestimam a diferença entre uma prestação de principal e juros e o custo mensal real de ser proprietário. Os impostos prediais nos EUA têm média de 1,0–1,5% do valor avaliado por ano, mas variam de menos de 0,3% (Havaí, Alabama) a mais de 2,4% (Illinois, Nova Jersey). Em um imóvel de $400.000 a 1,2%, são $400/mês — invisíveis para quem foca apenas no principal e juros.
O seguro do proprietário adiciona outros $80–$200/mês dependendo de localização, cobertura e idade do imóvel. Em zonas de furacões ou incêndios florestais, os prêmios podem ser muito mais altos. As taxas de condomínio variam de zero para a maioria das residências unifamiliares a mais de $1.000/mês em prédios de apartamentos com muitas comodidades. Manutenção e reparos têm média de 1–2% do valor do imóvel por ano — orce pelo menos $300–$500/mês em um imóvel de $350.000. Todos esses custos reduzem o pagamento de principal e juros que você pode pagar com segurança e, portanto, reduzem o preço máximo de compra.
O seguro hipotecário privado (PMI) se aplica quando a entrada é inferior a 20% do preço de compra. O PMI normalmente custa 0,3–1,5% do empréstimo por ano (aproximadamente $100–$300/mês em um empréstimo de $350.000). Não está refletido no preço máximo desta calculadora porque a taxa exata depende do seu score de crédito e do credor, mas o aviso deve lembrar você de considerar isso no seu orçamento mensal.
Estratégias práticas para aumentar o que você pode pagar
Uma entrada maior melhora a acessibilidade de três formas: reduz o tamanho do empréstimo (menor prestação de principal e juros), pode eliminar o PMI (economizando $100–$300/mês) e sinaliza menor risco aos credores (potencialmente uma taxa melhor). Ir de 5% para 20% de entrada em um imóvel de $350.000 reduz o empréstimo em $52.500, economiza aproximadamente $175/mês em principal e juros a 7%, e elimina o PMI — um benefício mensal combinado de $250–$350.
Reduzir sua dívida mensal existente é a alavanca mais impactante se a regra traseira (36%) estiver te limitando. Quitar um financiamento de carro de $300/mês aumenta sua hipoteca mensal máxima pelos mesmos $300, o que a 7% por 30 anos libera aproximadamente $45.000 em poder de compra adicional. O efeito é cumulativo: um DTI menor também pode melhorar seu score de crédito ao longo do tempo, levando a uma taxa hipotecária melhor.
A sensibilidade à taxa de juros é frequentemente subestimada. A 6% vs 7,5% em um empréstimo de $350.000 por 30 anos, a diferença mensal de principal e juros é de cerca de $325. Execute esta calculadora com uma taxa ligeiramente mais alta do que a atual para testar seu orçamento contra movimentos de taxas entre a solicitação e o fechamento. Escolher um prazo de 15 anos aumenta os pagamentos mensais, mas corta os juros totais em 40–50% e constrói patrimônio muito mais rapidamente.
Perguntas frequentes
›Qual renda bruta devo inserir — individual ou familiar?
Se estiver solicitando com um co-devedor (cônjuge ou parceiro), insira a renda bruta combinada. Os credores analisam solicitações conjuntas com base na renda familiar total e na dívida familiar total. Se solicitar sozinho, use apenas sua própria renda.
›Devo incluir meus pagamentos de empréstimo estudantil na dívida mensal?
Sim. Os credores contam o pagamento mínimo exigido em cada empréstimo estudantil, incluindo valores de planos de pagamento baseados em renda. Se seus empréstimos estiverem em carência, as diretrizes da Fannie Mae exigem que o credor conte 1% do saldo devedor como pagamento mensal de qualquer forma.
›Por que a calculadora usa renda bruta em vez do salário líquido?
A regra 28/36 foi construída sobre a renda bruta pelos credores, e essa é a prática padrão do setor hipotecário. Seu salário líquido após impostos e deduções é tipicamente 65–80% da renda bruta, portanto os tomadores devem verificar pessoalmente se o pagamento resultante também é gerenciável em relação ao seu salário líquido.
›Qual alíquota de IPTU devo usar?
Pesquise a alíquota efetiva para o condado ou cidade específica que está considerando. A média nacional dos EUA é de aproximadamente 1,0–1,2% do valor avaliado por ano. Estados como Nova Jersey e Illinois estão acima de 2%, enquanto Havaí e Alabama ficam bem abaixo de 0,5%.
›Por que meu limite traseiro é menor que meu limite frontal?
Isso acontece quando suas dívidas mensais existentes são altas em relação à sua renda. Por exemplo, se sua renda mensal bruta é $7.000, o limite frontal é $1.960 (28%), mas o teto traseiro é $2.520 (36%). Se você já paga $800/mês em financiamento de carro e empréstimos estudantis, apenas $1.720 está disponível para habitação — bem abaixo do limite frontal.
›Esta calculadora considera o PMI no preço máximo do imóvel?
Não. O PMI é sinalizando como aviso quando a entrada é inferior a 20%, mas como a taxa exata varia por credor e score de crédito, não é subtraído do máximo. Para ser conservador, reduza mentalmente o pagamento mensal máximo em $100–$200 antes de ler o resultado do preço do imóvel.
›Posso pagar mais do que esta calculadora indica?
Alguns programas de empréstimo (FHA, VA, USDA) permitem relações de dívida mais altas — o FHA permite até 31/43 e o VA não tem limite rígido em alguns casos. No entanto, tomar emprestado na relação máxima não deixa margem para perda de emprego, despesas médicas ou reparos no imóvel. A maioria dos consultores financeiros considera 25% da renda bruta um orçamento de habitação mais seguro do que o máximo de 28% do credor.
›Meus dados são enviados para algum lugar?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Nenhuma renda, dívida ou dado financeiro é transmitido ou armazenado.
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Sobre esta calculadora
Esta calculadora usa fórmulas financeiras padrão. Os resultados são apenas estimativas; taxas, tarifas, impostos e regras de arredondamento reais variam conforme a instituição e o país.
Importante: Esta ferramenta oferece apenas informações gerais e estimativas; não é aconselhamento financeiro, de investimento, fiscal ou jurídico. Confirme os valores importantes com um profissional qualificado antes de decidir.
- Fontes
- Baseado em fórmulas padrão amplamente utilizadas. Veja nossa página de metodologia para saber como as ferramentas são criadas e revisadas.
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