대출 상환 스케줄 (월별 / 연 단위)

상환 작동 방식

각 고정 월 지급은 이자(현재 잔액에 부과)와 원금(실제 대출 상환)으로 분할. 대출 시작에 잔액이 높아 지급 대부분이 이자. 잔액이 줄면서 이자 부담이 떨어지고 각 지급의 더 많은 부분이 원금으로 — 마지막 지급까지 거의 전체 원금.

표준 고정 이율 상환 공식: 월 지급 = P × r / (1 − (1+r)⁻ⁿ), P는 원금, r은 월 이율(연/12), n은 월수. 같은 월 지급이 전반적으로 사용되지만 잔액이 매월 변하면서 원금/이자 분할이 매월 이동.

왜 스케줄 중요

주로 이자에서 주로 원금 지급으로 '교차'하는 시점을 정확히 알려줌. 일반 30년 6% 모기지에 그 교차는 약 13년차에 — 의미는 처음 13년 지급이 주로 이자, 자본 아님.

긴 대출에 머무르는 비용도 보여줌. 같은 율 15년 기간 대비, 30년 대출이 대출 수명 동안 총 이자의 2-3배 지급 가능. 스케줄이 이를 구체적으로: 최종 잔액 행과 총 이자 수치 호버해 장기 비용 보기.

대출 초기 추가 원금 지급이 후기 지급보다 극적으로 더 많은 이자 절약. 스케줄이 이를 보게 도움 — 처음 5년에 추가 $100/월 지급이 26-30년 $100/월 지급보다 더 절약.

한계

고정 이율만. ARM(조정 이율 모기지)은 매 율 변경에 스케줄 재계산 필요.

세금, 보험, PMI, 에스크로 없음. 여기 '월 지급'은 원금 + 이자만. 총 주거 지급에 T&I/HOA/등 별도 추가.

선납 시나리오 없음. 추가 지급하면 그 시점 너머 스케줄이 더 이상 정확 아님. 선납 분석에 새 잔액으로 재계산.

복리: 월 복리 가정(미국 모기지 표준). 일부 대출 상품이 일별 또는 단리 사용 — 그것에 스케줄이 근사.

계산식과 출처

각 행은 다음 점화식으로 계산합니다. 당월 이자 = 잔액 × (연이율 ÷ 12), 원금 상환분 = 고정 월납입액 − 당월 이자, 새 잔액 = 이전 잔액 − 원금 상환분. 고정 월납입액 자체는 원리금균등 공식 M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)에서 나옵니다.

이는 Investopedia와 CFPB가 기술한 교과서적 상환 계산법입니다(출처 참고). 실제 은행 상환표는 반올림 관행 때문에 몇 원 정도 차이가 날 수 있고, 일할 계산 이자나 변동금리 대출이라면 차이가 더 커집니다.