Калькулятор доступности жилья
Введите годовой доход, существующие ежемесячные выплаты по долгам, первоначальный взнос и параметры кредита — и сразу увидите максимальную сумму, которую можете потратить на покупку жилья. Калькулятор применяет стандарт 28/36, принятый в США, и показывает оба лимита — фронтальный и тыловой.
- Максимальная сумма кредита
- 283 983 $
- Ежемесячный платёж (основной долг и проценты)
- 1 889,35 $
- Налог на имущество
- 343,98 $
- Страхование
- 100,00 $
- Общий ежемесячный платёж (всё включено)
- 2 333,33 $
- Фронтальный лимит 28%
- 343 983 $
- Тыловой лимит 36%
- 369 035 $
Как это работает
Правило 28/36: как американские кредиторы определяют размер займа
Правило 28/36 является основой ипотечного андеррайтинга у большинства американских кредиторов. Первое число — 28% — это фронтальный коэффициент: общий ежемесячный платёж за жильё (основной долг, проценты, налог на имущество и страховка) не должен превышать 28% валового ежемесячного дохода. Второе число — 36% — это тыловой коэффициент: все ежемесячные долговые обязательства, включая планируемую ипотеку и все существующие долги, не должны превышать 36% валового ежемесячного дохода.
Эти пороги установлены на основе десятилетий данных о кредитной деятельности: заёмщики, превышающие их, значительно чаще допускают дефолт. Кредиторы используют валовой доход (до налогов), а не заработную плату на руки, поскольку налоговая нагрузка у всех разная. Обратите внимание: правило 28/36 описывает то, что одобрят кредиторы, а не обязательно то, что разумно для вашего бюджета. Многие финансовые консультанты рекомендуют удерживать расходы на жильё ниже 25% чистого дохода.
Этот калькулятор применяет оба правила и показывает, какое из них является ограничивающим. Если у вас большие существующие долги (автокредит, студенческий кредит, кредитные карты), тыловой лимит 36% часто окажется строже жилищного лимита 28%. Погашение этих долгов перед покупкой — один из самых эффективных способов увеличить доступную сумму.
Скрытые расходы на владение жильём, которые уменьшают покупательную способность
Покупатели жилья впервые нередко недооценивают разницу между ежемесячным платежом по ипотеке и реальными ежемесячными расходами на владение домом. Налоги на имущество в США в среднем составляют 1,0–1,5% оценочной стоимости в год, но колеблются от менее 0,3% (Гавайи, Алабама) до более 2,4% (Иллинойс, Нью-Джерси). При стоимости дома $400 000 и ставке 1,2% — это $400 в месяц, что легко упустить из виду, фокусируясь лишь на основном долге и процентах.
Страхование домовладельца добавляет ещё $80–$200 в месяц в зависимости от местоположения, покрытия и возраста дома. В зонах риска ураганов или лесных пожаров премии могут быть значительно выше. Взносы ТСЖ варьируются от нуля для большинства частных домов до $1 000+ в месяц в кондоминиумах с развитой инфраструктурой. Техническое обслуживание и ремонт в среднем составляют 1–2% стоимости жилья в год — закладывайте минимум $300–$500 в месяц на дом стоимостью $350 000.
Частное ипотечное страхование (PMI) применяется, когда первоначальный взнос составляет менее 20% цены покупки. PMI обычно стоит 0,3–1,5% от суммы кредита в год (примерно $100–$300 в месяц при кредите $350 000). В максимальную цену этого калькулятора PMI не включён, поскольку точная ставка зависит от кредитного рейтинга и кредитора, однако предупреждение напоминает учитывать его в ежемесячном бюджете.
Практические стратегии для увеличения доступной суммы
Больший первоначальный взнос улучшает доступность тремя способами: уменьшает сумму кредита (меньший ежемесячный платёж), может устранить необходимость в PMI (экономия $100–$300 в месяц) и сигнализирует о меньшем риске для кредиторов (возможно, более низкая ставка). Увеличение первоначального взноса с 5% до 20% на доме стоимостью $350 000 уменьшает кредит на $52 500, экономит около $175 в месяц при ставке 7% и устраняет PMI — совокупная ежемесячная выгода $250–$350.
Снижение существующих ежемесячных долгов — самый действенный рычаг, если вас ограничивает тыловое правило (36%). Погашение автокредита с ежемесячным платежом $300 увеличивает максимальный платёж по ипотеке на те же $300, что при ставке 7% на 30 лет открывает около $45 000 дополнительной покупательной способности. Эффект накапливается: более низкий показатель долговой нагрузки также может улучшить кредитный рейтинг со временем, что приведёт к более низкой ставке по ипотеке.
Чувствительность к процентной ставке часто недооценивается. При кредите $350 000 на 30 лет разница в ежемесячном платеже между ставками 6% и 7,5% составляет около $325. Запустите этот калькулятор с немного более высокой ставкой, чем сегодня, чтобы проверить бюджет на случай изменения ставки между подачей заявки и закрытием сделки. Выбор срока 15 лет увеличивает ежемесячные платежи, но сокращает общую сумму процентов на 40–50% и значительно быстрее формирует собственный капитал.
Частые вопросы
›Какой валовой доход вводить — личный или семейный?
Если подаёте заявку вместе с созаёмщиком (супруг(а) или партнёр), введите суммарный валовой доход. Кредиторы рассматривают совместные заявки на основе общего дохода и общей долговой нагрузки домохозяйства. При единоличной подаче используйте только свой доход.
›Нужно ли включать платежи по студенческому кредиту в ежемесячные долги?
Да. Кредиторы учитывают обязательный минимальный платёж по каждому студенческому кредиту, включая суммы по планам погашения, привязанным к доходу. Если ваши кредиты находятся в периоде отсрочки, руководящие принципы Fannie Mae требуют, чтобы кредитор всё равно учитывал 1% непогашенного остатка как ежемесячный платёж.
›Почему калькулятор использует валовой доход, а не зарплату на руки?
Правило 28/36 создано кредиторами на основе валового дохода — это стандартная отраслевая практика. Зарплата на руки после налогов и вычетов обычно составляет 65–80% валового дохода, поэтому заёмщикам следует самостоятельно убедиться, что рассчитанный платёж также посилен с учётом чистого дохода.
›Какую ставку налога на имущество использовать?
Узнайте фактическую эффективную ставку для конкретного округа или города, который вас интересует. Среднее значение по США составляет около 1,0–1,2% оценочной стоимости в год. В штатах Нью-Джерси и Иллинойс ставки превышают 2%, тогда как на Гавайях и в Алабаме они значительно ниже 0,5%.
›Почему тыловой лимит ниже фронтального?
Это происходит, когда существующие ежемесячные долги высоки относительно дохода. Например, при валовом месячном доходе $7 000 фронтальный лимит составляет $1 960 (28%), а тыловой потолок — $2 520 (36%). Если вы уже платите $800 в месяц по автокредиту и студенческому кредиту, на жильё остаётся лишь $1 720 — значительно меньше фронтального лимита.
›Учтён ли PMI в максимальной цене жилья?
Нет. PMI отмечается предупреждением при первоначальном взносе менее 20%, но поскольку точная ставка зависит от кредитора и кредитного рейтинга, из максимума он не вычитается. Для консервативной оценки вычтите $100–$200 из максимального ежемесячного платежа перед тем, как смотреть на итоговую цену жилья.
›Могу ли я позволить себе больше, чем показывает калькулятор?
Некоторые кредитные программы (FHA, VA, USDA) допускают более высокое соотношение долгов — FHA разрешает до 31/43, а VA в ряде случаев не имеет жёстких ограничений. Однако заимствование по максимальному коэффициенту не оставляет резерва на случай потери работы, медицинских расходов или ремонта дома. Большинство финансовых консультантов считают 25% валового дохода более безопасным бюджетом на жильё, чем максимум 28%, установленный кредиторами.
›Мои данные куда-то отправляются?
Нет. Все вычисления выполняются полностью в вашем браузере. Никакие данные о доходах, долгах или финансах не передаются и не хранятся.
Похожие инструменты
Обновлено: