Máy tính tái cấp vốn thế chấp (điểm hòa vốn + tiết kiệm suốt đời)

Đó là heuristic, không phải quy tắc. Với khoản vay 5 tỷ₫, ngay cả giảm 0,5% cũng tiết kiệm đủ hàng tháng để bù chi phí đóng cửa thông thường trong dưới ba năm. Với khoản vay 1 tỷ₫, bạn có thể cần giảm 1,5%+ mới đáng. Luôn tính toán con số thực tế.

Hòa vốn = chi phí đóng cửa / tiết kiệm hàng tháng. Nếu chi phí đóng cửa là 40 triệu₫ và bạn tiết kiệm 2 triệu₫/tháng, mất 20 tháng. Nếu bạn chuyển nhà trong 20 tháng, tái cấp vốn thua lỗ.

Rút ngắn (ví dụ 25 năm → 15 năm) tiết kiệm nhiều hơn nhiều về lãi suốt đời nhưng tăng thanh toán hàng tháng. Kéo dài (gia hạn sang kỳ hạn mới 25 năm) giảm thanh toán hàng tháng nhưng thường tăng lãi suốt đời, ngay cả ở lãi suất thấp hơn.

Ở Việt Nam, chi phí liên quan có thể bao gồm phí thẩm định, phí công chứng, phí đăng ký, phí bảo hiểm — thường 1-3% số tiền vay. Một số ngân hàng cung cấp tái cấp vốn 'không phí' khi họ gộp phí vào lãi suất — thường là thỏa thuận tệ hơn dài hạn.

Có. Kỳ hạn mới 25 năm có nghĩa là bắt đầu lại, vì vậy hầu hết các khoản thanh toán đầu sẽ vào lãi. Sử dụng trường 'số năm còn lại' của công cụ này cho khoản vay hiện tại để nắm bắt bạn đã trả bao nhiêu rồi.

Nếu giá trị nhà tăng và tỷ lệ khoản vay trên giá trị bây giờ dưới 80%, tái cấp vốn có thể xóa PMI ngay cả ở lãi suất tương tự. Trước tiên hãy kiểm tra xem người cho vay hiện tại có đơn giản là bỏ PMI mà không cần tái cấp vốn không — đó là miễn phí.

Không có giới hạn liên bang về số lần bạn có thể tái cấp vốn, nhưng một số ngân hàng áp đặt thời gian đợi 6 tháng sau khi phát hành. Mỗi lần tái cấp vốn kích hoạt kiểm tra tín dụng cứng và chi phí đóng cửa, vì vậy tái cấp vốn thường xuyên thường không đáng.

Một phần. Máy tính giả định cả hai khoản vay là lãi suất cố định. Với ARM, sử dụng lãi suất hiệu lực hiện tại như 'lãi suất hiện tại' để ước tính tiết kiệm hiện tại, nhưng nhớ rằng chuyển động lãi suất tương lai của ARM có thể thay đổi bức tranh.